Bienes raíces en Alabama: compra o vende con un agente local de AXEN
Alabama es un estado donde el comprador tiene que cuidarse solo (buyer beware). El vendedor no te debe una lista de lo que está mal en la casa, así que las preguntas que haces por escrito son las que se contestan. Luego está la exención homestead, que no es automática, y la garantía contra termitas (termite bond), que casi siempre se transfiere. Aquí está lo que es igual en todo Alabama y dónde buscar casas.
Ciudades de Alabama que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Alabama debe saber
En Alabama, el comprador tiene que cuidarse solo
En una casa usada, el vendedor no tiene que darte una lista de defectos.
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La regla es caveat emptor (que el comprador se cuide), del caso Cato v. Lowder Realty. Tres cosas la rompen: el vendedor o el agente sabe de un defecto que daña la salud o la seguridad y tú no lo puedes ver, haces una pregunta directa antes del cierre, o existe un deber fiduciario. Los agentes también pueden ser castigados por esconder un defecto que conocen.
Dos impuestos del estado afectan los papeles
El Alabama Code 40-22-1 fija el impuesto sobre la escritura en $0.50 por cada $500 de valor, o cualquier parte de $500, y el 40-22-2 fija el impuesto sobre la hipoteca en $0.15 por cada $100 del préstamo.
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Los dos se pagan en la oficina de probate (registro) del condado antes de que se pueda registrar el papel. Quién paga lo decide tu contrato, no la ley.
Las escrituras son trabajo de abogado, aunque el abogado no esté en la mesa
Alabama no obliga a que un abogado esté en tu cierre.
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Pero preparar una escritura o una hipoteca cobrando por eso es practicar la ley aquí, y en un caso de la Corte Suprema del estado se decidió que una compañía de título cruzó esa línea. Por eso la mayoría de los cierres usan un abogado de cierre, o una agencia de título que trabaja con uno.
Conoce tu clase y pide la exención homestead
Las casas para una familia donde vive el dueño son Clase III y pagan impuesto sobre el 10% del valor justo de mercado.
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Las tierras de granja y de bosque también son Clase III y pueden pagar impuesto sobre el 10% de su valor de uso actual en vez del valor de mercado, si lo pides. Casi todo lo demás, incluyendo una casa de renta, es Clase II al 20%. La exención homestead no es automática. La pides con el revenue commissioner o el tax assessor (tasador) de tu condado. Debes ser dueño y vivir allí el 1 de octubre, y presentarla antes del 31 de diciembre para ese año.
Las facturas de impuestos van de octubre a enero
Los impuestos vencen el 1 de octubre y se atrasan si no se pagan antes del 1 de enero.
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Las facturas sin pagar pasan a la corte de probate en febrero y pueden llegar a una venta por impuestos para mayo. En el cierre, los impuestos se dividen entre comprador y vendedor por costumbre, no por ley.
Las tierras de granja y de madera pueden traer una cuenta escondida
Los dueños le pueden pedir al condado que cobre el impuesto de la tierra según su uso actual en vez del valor de mercado, si lo solicitan entre el 1 de octubre y el 1 de enero.
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Si la tierra después se cambia a un uso que no califica, o se vende y se cambia dentro de dos años, el condado cobra un impuesto retroactivo (rollback tax) por los tres años anteriores usando el que sea más alto: el precio de venta o el valor de mercado.
Revisa la licencia del constructor en casas nuevas
La Alabama Home Builders Licensure Board da licencia a los constructores de casas cuando el trabajo cuesta más de $10,000, y a los techadores por encima de $2,500.
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Construir sin licencia es un delito menor Clase A. Busca la licencia gratis en el sitio de la Board antes de firmar nada. También hay un Homeowners' Recovery Fund (fondo de recuperación para dueños) para algunos reclamos.
Permisos de fosa séptica y registros de la HOA
Una fosa séptica necesita un permiso del departamento de salud del condado bajo las reglas de salud del estado.
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Pídele al departamento de salud el expediente del permiso antes del cierre. Para las HOA, la Alabama Homeowners' Association Act cubre las asociaciones creadas el 1 de enero de 2016 o después, o las más viejas que decidieron entrar. Un comprador puede pedir por escrito los registros del presupuesto, las cuotas y las reservas, y pagar un costo razonable.
¿Quién paga los costos de cierre en Alabama y hay impuesto de transferencia?
Alabama cobra un impuesto sobre la escritura de $0.50 por cada $500 de valor y un impuesto sobre la hipoteca de $0.15 por cada $100 prestados. Los dos se pagan en la oficina de probate del condado cuando se registran los papeles. La ley del estado no dice quién paga; lo dice tu contrato. Los impuestos sobre la escritura y la hipoteca los fija la ley. Quién hace el cheque, y todo lo demás, lo fija tu contrato.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto sobre la escritura | $0.50 por cada $500 de valor, o cualquier parte de $500. |
| Impuesto sobre la hipoteca | $0.15 por cada $100 del préstamo, o cualquier parte de $100. |
| Registro en la oficina de probate | Por página, lo fija tu condado. Jefferson y Mobile cobran muy distinto. |
| Cargo de cierre (settlement) | Una tarifa fija del abogado de cierre o de la agencia de título. |
| Búsqueda de título y póliza del prestamista | Lo cobra la compañía de título con tarifas registradas ante el estado. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Se calcula sobre el precio de compra. Es opcional, pero es lo normal. |
| Agrimensura (survey) | Una tarifa fija de un agrimensor con licencia. |
| Inspección de la casa y carta de termitas | Tarifas fijas. Solo una compañía de control de plagas con permiso puede dar el reporte de termitas. |
| Seguro contra viento, granizo e inundación | Lo cotiza la aseguradora. Tu prestamista puede pedir el seguro de inundación. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto sobre la escritura, si tu contrato te lo pone a ti | $0.50 por cada $500 de valor. La ley de Alabama no dice quién lo paga. |
| Pago del préstamo y registro de la liberación | Lo que debes del préstamo más el cargo del condado para registrar la liberación. |
| Cargo del abogado de cierre o de cierre (settlement) | Una tarifa fija. |
| Póliza de título del dueño, donde la costumbre te la pone a ti | Se calcula sobre el precio de venta. |
| Transferencia de la garantía contra termitas | Un cargo que fija la compañía de control de plagas. Muchas veces la garantía se puede pasar al comprador. |
| Reparaciones por la inspección | Lo que las dos partes pongan por escrito. |
| Cargo por documentos o transferencia de la HOA | Los costos razonables que la asociación tiene permitido cobrar. |
| Prorrateo de impuestos | Se divide según los días que cada parte fue dueña de la casa ese año de impuestos. |
Los cargos de registro cambian mucho según el condado, y quién paga el impuesto sobre la escritura, la póliza de título y el cargo de cierre es costumbre local sin ninguna ley detrás. El descuento por mitigación de viento lo exige la ley del estado, pero la ley no fija un porcentaje, así que no confíes en un número que leíste por ahí. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Alabama
Desde el contrato firmado hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en Alabama toman de 30 a 45 días. El paso 4 es el que te protege aquí.
Obtén tu pre-aprobación →- Firma el contrato. Las dos partes firman y el depósito de garantía va al corredor que lo guarda o al agente de cierre.
- Abre el título y pide la búsqueda. El abogado de cierre o la agencia de título saca la cadena de títulos en la oficina de probate. Días 1 a 10.
- Inspecciones y la carta de termitas. Primero la inspección de la casa, luego el reporte de infestación de la madera de una compañía con permiso. Casi siempre de 7 a 14 días.
- Haz tus preguntas directas por escrito. Así es como un comprador se protege de la regla de que el comprador se cuida solo en Alabama. Una pregunta directa se tiene que contestar con la verdad. Hazlo antes del cierre y guarda las respuestas.
- Pláticas sobre reparaciones. Tú pides, y el vendedor acepta, dice que no o da un crédito. Unos días.
- Tasación, agrimensura y trámite del préstamo. Tu prestamista pide la tasación. Aquí se hacen la agrimensura y la revisión de la zona de inundación. Días 10 a 30.
- Limpieza del título y pagos de deudas. El agente de cierre arregla los gravámenes, consigue las cartas de pago y pide las cifras de la HOA y de los impuestos. Días 20 a 35.
- Cierre. Se firman los papeles, se manda el dinero y se firma la escritura. Por ley, preparar la escritura es trabajo de abogado.
- Registro. La escritura y la hipoteca van al juez de probate del condado con el impuesto sobre la escritura y el impuesto sobre la hipoteca pagados. El mismo día o en unos días.
Alabama por región
Alabama va desde el Tennessee Valley hasta el Golfo, y lo que sube los costos cambia mientras vas al sur. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
North Alabama y el Tennessee Valley
Las plantas aeroespaciales, de defensa y de autos mueven esta esquina. Los terrenos cerca del río y a lo largo de caminos viejos del condado muchas veces tienen fosa séptica, así que pide el expediente del departamento de salud.
El área de Birmingham y el oeste
El área metropolitana más grande del estado más su suburbio más grande, con Tuscaloosa al oeste. Hay muchos vecindarios nuevos con HOA, así que aquí importa la regla de HOA del 1 de enero de 2016.
Centro y este de Alabama
La capital del estado y la zona de la universidad de Auburn. Los distritos históricos alrededor de Montgomery pueden calificar como Clase III por ser edificios y sitios históricos.
South Alabama y la costa
Una ciudad con puerto, pueblos de playa y la zona agrícola de Wiregrass. El seguro contra viento, granizo e inundación sube el costo cerca del agua. Dothan tiene más tierra de granja y de madera, así que salen temas de uso actual y del impuesto retroactivo (rollback tax).
AXEN Realty en Alabama
Cada agente de AXEN en Alabama trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Calandria Knox (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 000173041-0); Calandria Knox (AXEN Realty Partners, LLC, licencia de la firma 000175756-0). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Alabama: tu nuevo corredor lo presenta; costo del estado: $25. Mira cómo transferir una licencia de Alabama, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Alabama
¿Un vendedor en Alabama tiene que llenar un formulario de divulgación?
No. Alabama no tiene un formulario de divulgación obligatorio en todo el estado para una casa usada. La ley es que el comprador se cuida solo. El vendedor solo tiene que hablar de un defecto de salud o seguridad que conoce y que tú no puedes ver, o cuando haces una pregunta directa. Así que pon tus preguntas por escrito.
¿Qué es una garantía contra termitas (termite bond) y puedo quedarme con la del vendedor?
Una garantía contra termitas es un contrato con una compañía de control de plagas para tratar la casa y, en algunos planes, reparar. Muchas garantías en Alabama se pueden pasar a un comprador por un cargo. Pide la garantía, el último recibo de renovación y el historial de tratamientos, y consigue la transferencia por escrito antes del cierre.
¿Qué es la carta de termitas?
Es el Official Alabama Wood Infestation Inspection Report (reporte oficial de infestación de la madera). Solo un operador de control de plagas certificado y con permiso lo puede dar. Reporta señales visibles de insectos que destruyen la madera, activos o del pasado, y muchas veces los prestamistas lo piden. No es una garantía de que la casa esté libre.
¿Necesito un abogado en mi cierre?
No siempre en el cuarto. Pero preparar tu escritura o tu hipoteca cobrando por eso es practicar la ley en Alabama, así que un abogado con licencia tiene que hacer esa parte. La mayoría de los cierres pasan por un abogado de cierre o por una agencia de título que trabaja con uno.
¿Cuánto es el impuesto sobre la escritura?
El Alabama Code 40-22-1 cobra $0.50 por cada $500 de valor, o cualquier parte de $500, y el impuesto sobre la hipoteca es $0.15 por cada $100 prestados. Los dos se pagan en la oficina de probate del condado cuando se registran los papeles. Tu contrato de compra decide quién hace el cheque.
¿Cuándo pido la exención homestead?
Tienes que ser dueño y vivir en la casa el 1 de octubre, y presentar la solicitud con el revenue commissioner o el tax assessor de tu condado antes del 31 de diciembre para ese año. No es automática. Si no la pides, no cambia la clase de tu casa. Quiere decir que la exención nunca se resta de tu factura, que es hasta $4,000 del valor tasado menos en la parte del estado y hasta $2,000 menos en la parte del condado.
Oí que hay un tope de 7% en los impuestos a la propiedad en Alabama. ¿Es cierto?
Sí, por ahora. Una ley aprobada en 2024 pone un tope de 7% a los aumentos anuales del valor tasado sujeto a impuestos para propiedades Clase II y Clase III, hasta el año que empieza el 1 de octubre de 2027. El tope se pierde cuando la propiedad se vende, cambia de clase o tiene construcción nueva grande. Se mantiene en una transferencia entre esposos o familiares por poco o nada, incluyendo al morir, y en una redención después de una ejecución hipotecaria o venta por impuestos.
¿Se pide seguro de inundación cerca de la costa?
Depende de la zona de inundación y de tu prestamista. Los préstamos respaldados por el gobierno federal piden seguro de inundación en una Special Flood Hazard Area (zona de alto riesgo de inundación). Una póliza nueva casi siempre espera 30 días, pero no hay que esperar si se compra junto con el cierre de un préstamo. El seguro contra viento y granizo es una póliza aparte.