Bienes raíces en Illinois: compra o vende con un agente local de AXEN
En Illinois las ventas pasan por abogados, los timbres de transferencia se suman en tres niveles y los impuestos a la propiedad se pagan con un año de atraso, así que el vendedor te da un crédito en el cierre. Aquí está lo que es igual en todo Illinois y dónde buscar casas.
Ciudades de Illinois que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Illinois debe saber
La revisión del abogado es un término del contrato, no una ley
Ninguna ley de Illinois te da un período de revisión del abogado.
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Viene del formulario del contrato. El contrato Multi-Board que usa casi todo el estado le da al abogado de cada parte 5 días hábiles después de la fecha de aceptación para aprobar, rechazar o proponer cambios. Los fines de semana y los días feriados federales no cuentan. Otros formularios dicen otras cosas, así que lee el que firmas.
Casi siempre las dos partes contratan un abogado
Ninguna ley lo obliga. Aun así, aquí las ventas se cierran así. El contrato estándar está hecho alrededor de eso, y una licencia de bienes raíces no le permite a tu agente dar consejos legales ni redactar el lenguaje del contrato. Prepara un presupuesto para un abogado de cada lado.
El vendedor te tiene que dar un reporte de divulgación por escrito
El vendedor llena el Residential Real Property Disclosure Report y te lo da antes de que se firme el contrato.
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Divulga los defectos importantes que de verdad conoce. No tiene que salir a investigar. Un vendedor que miente a sabiendas debe los daños reales y los costos del tribunal, y el tribunal puede agregar los honorarios de abogado.
Los papeles del radón son obligatorios
Según la Radon Awareness Act, el vendedor te tiene que dar el folleto de radón del estado y el formulario de divulgación de radón antes de que firmes el contrato.
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Eso es solo papeleo. El vendedor no tiene que hacer pruebas ni arreglar nada. Las unidades en el tercer piso o más arriba están exentas. Illinois tiene mucho radón, así que paga tu propia prueba.
Los timbres de transferencia se suman: estado, condado y pueblo
Illinois cobra 50 centavos por cada $500 del precio.
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El condado puede agregar 25 centavos por cada $500. Muchos pueblos agregan el suyo encima. Chicago cobra $3.75 por cada $500, que paga el comprador, y una parte para la CTA de $1.50 por cada $500, que paga el vendedor, y no da los timbres sin un Full Payment Certificate que muestre que la cuenta de agua y drenaje está pagada. Muchos otros pueblos también piden una lectura final del agua, y algunos piden una inspección.
Los impuestos a la propiedad se pagan con un año de atraso
Este año pagas los impuestos del año pasado.
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Fuera de Cook, las facturas vencen alrededor del 1 de junio y el 1 de septiembre. En Cook es más o menos el 1 de marzo y el 1 de agosto. Como al vendedor todavía no le han cobrado, el vendedor te da un crédito en el cierre. El contrato deja el porcentaje en blanco y ustedes lo negocian.
Cook County vuelve a tasar cada tres años
La ley estatal divide Cook en tres distritos, y cada uno se vuelve a tasar cada 3 años.
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Chicago se tasó en 2024 y le toca otra vez en 2027, los suburbios del norte fueron en 2025, y los suburbios del sur y del oeste son en 2026. No hay una sola fecha límite para apelar. El Assessor abre un plazo aparte para cada municipio (township), casi siempre de unos 30 días, y la Board of Review es una segunda oportunidad.
Las exenciones homestead se piden con el condado
La exención homestead general baja tu valor de avalúo.
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El tope es $10,000 en Cook, $8,000 en los condados que tocan a Cook y $6,000 en todos los demás. Las personas mayores de 65 años o más reciben una exención adicional, y el Senior Freeze congela el valor de avalúo para personas mayores que califican por ingresos. Pídela con el tasador de tu condado, no con el estado.
¿Quién paga los costos de cierre en Illinois y hay impuesto de transferencia?
Sí. El timbre de transferencia del estado de Illinois es de 50 centavos por cada $500 del precio. Chicago agrega $3.75 por cada $500, y los pueblos fuera de Chicago fijan su propia tasa y quién paga con una ordenanza local. Los timbres del estado y del condado los fija la ley. Los timbres de los pueblos, los honorarios de abogado y el crédito de impuestos se negocian.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Tu abogado | Una tarifa fija que pone el abogado. Es costumbre, no ley. |
| Inspección de la casa | Tú pagas y tú escoges al inspector. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Según el monto del préstamo, si vas a pedir prestado. |
| Tarifa de cierre o de escrow | La cobra la compañía de título. Cómo se divide se negocia. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Una tarifa fija según el tipo de documento en el condado. |
| Timbre de transferencia de Chicago | $3.75 por cada $500 del precio, solo en la ciudad. |
| Timbre de transferencia del pueblo fuera de Chicago | La tasa y quién paga los fija la ordenanza de ese pueblo. |
| Prorrateo de impuestos | Aquí tú recibes un crédito, no lo pagas. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Tu abogado | Una tarifa fija que pone el abogado. |
| Timbre de transferencia del estado | 50 centavos por cada $500 del precio. |
| Timbre de transferencia del condado | 25 centavos por cada $500 donde el condado lo adoptó. |
| Timbre CTA de Chicago | $1.50 por cada $500 del precio, solo en la ciudad. |
| Compromiso de título y póliza del dueño | Según el formulario estándar, paga el vendedor. Según el precio. |
| Plano de deslinde (plat of survey) | Paga el vendedor. No se requiere para un condominio, y tiene que tener fecha de los últimos seis meses. |
| Reportes de pozo y sistema séptico | Donde la casilla tiene iniciales. Del departamento de salud del condado o de un profesional con licencia. |
| Crédito por prorrateo de impuestos | Un porcentaje de la última factura de un año completo por los días que fuiste dueño. Casi siempre es el renglón más grande del vendedor en la hoja. |
Las tasas de los timbres de transferencia, quién paga, las reglas de lectura del agua y las inspecciones antes de la venta cambian de pueblo en pueblo, y el timbre del condado es opcional, así que no todos los condados lo cobran. Pregúntale a tu agente de AXEN lo que exige tu pueblo antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Illinois
Desde el contrato aceptado hasta el registro, la mayoría de las ventas en Illinois toman de 30 a 60 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no contrato.
Obtén tu pre-aprobación →- Contrato aceptado. Las dos partes firman. La fecha de aceptación empieza cada reloj del contrato.
- Empieza la revisión del abogado. Cada abogado tiene 5 días hábiles para aprobar, rechazar o pedir cambios. El precio ya no se discute.
- Inspección y aviso. Contratas al inspector y envías el aviso de defectos mayores dentro de 5 días hábiles después de la aceptación. Esto casi siempre corre al mismo tiempo que la revisión del abogado.
- Depósito de garantía (earnest money) y documentos del condominio. El vendedor pide el paquete de divulgación del condominio. La asociación tiene que responder a una petición por escrito dentro de 10 días hábiles, y esa parte es ley.
- Se piden título, deslinde, pozo y sistema séptico. El abogado del vendedor o la compañía de título pide el compromiso y el deslinde. Los reportes de pozo y sistema séptico tienen que tener fecha de los últimos 90 días y entregarse al menos 10 días hábiles antes del cierre.
- Préstamo y tasación. Tu prestamista pide la tasación y aprueba el expediente. Casi siempre de 3 a 5 semanas.
- Timbres del pueblo y lectura del agua. El vendedor consigue el timbre de transferencia municipal. Chicago exige primero un Full Payment Certificate de la cuenta de agua, y algunos pueblos exigen una inspección. Calcula de 1 a 3 semanas.
- Cierre. Se juntan los dos abogados, los dos agentes y la compañía de título. Se firma la escritura, los impuestos se prorratean como un crédito para ti, se ponen los timbres y se libera el dinero.
- Registro. La compañía de título registra la escritura con el condado. Una escritura no se puede registrar sin los timbres requeridos, así que este paso es ley.
Illinois por región
Illinois es Chicago, los condados de alrededor (collar counties) y todo lo demás al sur (downstate). Las reglas cambian más en el límite de cada pueblo. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Chicago
La ciudad tiene su propio impuesto de transferencia, su propia regla del certificado del agua y el ciclo del condado de volver a tasar cada tres años. Las ventas de condominios son comunes, así que aquí importa el paquete de divulgación de la asociación.
Suburbios de Chicagoland
Pueblos que crecen rápido al oeste y suroeste de la ciudad. La mayoría tiene su propio timbre de transferencia y pide una lectura final del agua antes de darlo. Las reglas cambian de pueblo en pueblo.
Norte y centro de Illinois
Mercados más pequeños fuera del área de Chicago. Hay más casas con pozo y sistema séptico, así que los reportes del departamento de salud del condado salen más seguido. Los timbres de transferencia del condado igual aplican.
AXEN Realty en Illinois
Cada agente de AXEN en Illinois trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Billy Malone (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 481014513). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Illinois: tú lo presentas en línea y tu nuevo corredor lo aprueba; costo del estado: $25. Mira cómo transferir una licencia de Illinois, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Illinois
¿Necesito un abogado para comprar una casa en Illinois?
Ninguna ley lo exige, pero es lo normal en todo el estado. El formulario de contrato más usado está hecho alrededor de un período de revisión del abogado de 5 días hábiles, y normalmente cada parte tiene su propio abogado en la mesa de cierre. Tu agente no puede darte consejos legales.
¿Qué es la revisión del abogado?
Un término del contrato, no una ley. Según el formulario Multi-Board, el abogado de cada parte tiene 5 días hábiles después de la aceptación para aprobar el contrato, rechazarlo o proponer cambios. El precio por sí solo no puede ser la razón para rechazarlo. Los fines de semana y los días feriados federales no cuentan.
¿Qué me tiene que decir el vendedor sobre la casa?
El vendedor llena el Residential Real Property Disclosure Report antes de que firmes, con los defectos importantes que de verdad conoce. No tiene que salir a buscar problemas. Si miente a sabiendas, lo puedes demandar por los daños reales y los costos del tribunal, más posibles honorarios de abogado.
¿Me hacen una prueba de radón?
El vendedor te tiene que dar un folleto de radón y un formulario de divulgación de radón antes de que firmes el contrato. Eso es solo papeleo. No tiene que hacer pruebas ni arreglar nada. Paga tu propia prueba de radón durante el período de inspección. Las unidades del tercer piso para arriba están exentas.
¿Quién paga los timbres de transferencia?
Illinois cobra 50 centavos por cada $500 y los condados pueden agregar 25 centavos por cada $500; normalmente los paga el vendedor. Los pueblos agregan los suyos. En Chicago el comprador paga $3.75 por cada $500 y el vendedor paga $1.50 por cada $500. La ordenanza de tu pueblo decide lo demás.
¿Por qué el vendedor me da dinero para impuestos?
En Illinois los impuestos se pagan con un año de atraso. Al momento del cierre, el vendedor ya vivió ahí pero todavía no le han cobrado, así que te da un crédito por su parte del tiempo que fue dueño. El contrato fija qué porcentaje de la última factura se usa, y ese número se negocia.
¿Cuándo puedo apelar mi avalúo en Cook County?
Cook vuelve a tasar en un ciclo de tres años: Chicago en 2024 y 2027, los suburbios del norte en 2025, los suburbios del sur y del oeste en 2026. No hay una sola fecha límite. El Assessor abre un plazo aparte para cada municipio (township), casi siempre de unos 30 días, y la Board of Review es una segunda oportunidad.
¿Tengo que volver a pedir mi exención homestead?
La pides con el tasador de tu condado, no con el estado. En Cook County, cuando te dan la exención homestead general no tienes que volver a pedirla. La exención para personas mayores y el Senior Freeze tienen sus propias reglas de edad e ingresos, y el Freeze se tiene que renovar.