Bienes raíces en Indiana: compra o vende con un agente local de AXEN
Indiana no cobra impuesto de transferencia, hace que el vendedor te dé un formulario de divulgación antes de aceptar tu oferta y pone un tope al impuesto a la propiedad de la casa donde vives: 1% de su valor. Aquí está lo que es igual en todo Indiana y dónde buscar casas.
Indiana: busca casas por ciudad
Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Lo que todo comprador y vendedor en Indiana debe saber
La divulgación del vendedor llega antes de que acepten tu oferta
Indiana obliga al dueño de una casa de 1 a 4 unidades a llenar y firmar el formulario de divulgación del estado y dártelo antes de aceptar una oferta (IC 32-21-5-10).
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Una oferta aceptada no se puede hacer cumplir contra el comprador hasta que los dos hayan firmado el formulario.
Si un defecto se divulga tarde, puedes cancelar
Si recibes el formulario, o un formulario corregido, después de que aceptaron tu oferta y muestra un defecto, puedes cancelar por escrito dentro de 2 días hábiles después de recibirlo.
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No debes nada por cancelar y te devuelven tus depósitos (IC 32-21-5-13).
El vendedor solo responde por lo que sabía
Un dueño en Indiana no es responsable por un error u omisión que no conocía de verdad, o que vino de una agencia pública o de un profesional con licencia en quien confió de forma razonable (IC 32-21-5-11).
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El formulario no es una garantía. Tu inspección es lo que encuentra lo demás.
No hay impuesto de transferencia
Indiana no cobra impuesto de transferencia de bienes raíces estatal ni del condado, ni sellos de escritura (deed stamps).
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Es un ahorro real comparado con la mayoría de los estados. Igual pagas los cargos de registro del condado para registrar la escritura y la hipoteca.
Al cierre se presenta un formulario de divulgación de venta
Casi toda venta necesita el Sales Disclosure Form de Indiana (formulario de divulgación de venta), State Form 46021, presentado ante el auditor del condado (IC 6-1.1-5.5).
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Reporta el precio y los términos para el impuesto a la propiedad, y también es donde le dices al condado que la casa será tu residencia principal. En muchos casos se cobra un cargo de $10.
Pide la deducción homestead
La deducción homestead baja el valor sujeto a impuestos de la casa donde vives.
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La pides al auditor del condado. Para que cuente en un año, la solicitud debe entregarse a más tardar el 15 de enero del año en que se pagan los impuestos. Marcar la casilla en el formulario de divulgación de venta por lo general la pone en marcha.
Tu cuenta de impuestos tiene un tope de 1% del valor
La constitución de Indiana pone un tope al impuesto a la propiedad de un homestead: 1% de su valor tasado bruto.
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Otras casas, como las de renta y las segundas casas, tienen un tope de 2%, y casi toda otra propiedad, de 3%. Los cobros locales pueden sumar algunos cargos fuera del tope, como los impuestos aprobados por referéndum.
No hay que divulgar una muerte o un crimen
La ley de Indiana no obliga al vendedor ni al agente a decir que en una casa hubo una muerte, un suicidio o un crimen, o que alguien que vivió ahí tenía ciertas enfermedades. Si te importa, pregunta directo y por escrito.
¿Quién paga los costos de cierre en Indiana y hay impuesto de transferencia?
Indiana no tiene impuesto de transferencia estatal ni del condado. Igual pagas cargos del condado para registrar la escritura y la hipoteca, y al cierre se presenta un formulario de divulgación de venta. No hay impuesto de transferencia. Los cargos de registro los fija el condado. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de seguro de título del prestamista | Por costumbre lo paga el comprador. Se basa en el monto del préstamo. |
| Cargo de cierre | Una tarifa fija de la compañía de título, muchas veces dividida. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Cargos del registrador del condado. |
| Inspección de la casa | Un precio fijo. No es obligatoria, pero vale la pena. |
| Revisión del pozo y del sistema séptico | Solo en casas sin agua y drenaje de la ciudad. |
| Cargos de transferencia de la HOA | Lo que cobre la asociación. |
| Prorrateo de impuestos | Indiana cobra los impuestos a la propiedad con un año de atraso, así que en el cierre se dividen. |
| Tu propio abogado | Opcional. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de transferencia | Ninguno. Indiana no tiene. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Por costumbre, en casi todo Indiana el vendedor la compra para el comprador. |
| Cargo de cierre | Una tarifa fija de la compañía de título, muchas veces dividida. |
| Preparación de la escritura | Una tarifa fija de la compañía de título o de un abogado. |
| Cargo del formulario de divulgación de venta | $10 al auditor del condado en muchos casos. |
| Pago de la hipoteca y liberación | El monto para liquidar tu préstamo más el cargo por registrar la liberación. |
| Comisión del agente del vendedor | Se fija en tu contrato de listado. Siempre se puede negociar. |
| Prorrateo de impuestos | Tu parte de los impuestos por el tiempo en que fuiste dueño de la casa. |
Los cargos cambian. Indiana no tiene impuesto de transferencia. Cada condado fija sus cargos de registro. Confirma los números actuales con tu compañía de título.
Cómo es una compra de casa en Indiana
El orden que siguen la mayoría de las compras en Indiana. Tu contrato de compra fija las fechas exactas, así que lleva un calendario.
Obtén tu pre-aprobación →- Obtén tu pre-aprobación. Conoce tu presupuesto y tu pago antes de ver casas.
- Lee la divulgación del vendedor. Debes recibirla antes de que acepten tu oferta.
- Firma el contrato de compra. Tu depósito de garantía (earnest money) se guarda en escrow.
- Inspecciona. Agrega revisión del pozo y del séptico si la casa los tiene.
- ¿HOA o condominio? Pide los documentos. Pide las reglas, el presupuesto y cualquier cobro especial.
- Tasación y aprobación del préstamo. El prestamista pide la tasación y termina la evaluación del préstamo (underwriting).
- Trámite del título. La compañía de título limpia los gravámenes y prepara la póliza.
- Recorrido final. Revisa que la casa esté como lo acordaron.
- Cierra y pide tu homestead. Firma en la compañía de título y marca la casa como tu residencia en el formulario de divulgación de venta.
Indiana por región
Los mercados de Indiana van desde los suburbios de Indianapolis hasta pueblos cerca de Chicago y Louisville. Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Indianapolis y sus suburbios
La capital del estado y los pueblos que crecen rápido al norte y al sur.
Norte de Indiana
Fort Wayne y el área de South Bend y Elkhart.
Noroeste de Indiana
Pueblos junto al lago Michigan, cerca de Chicago.
Sur de Indiana
Pueblos universitarios y ciudades junto al río en el sur.
AXEN Realty en Indiana
Cada agente de AXEN en Indiana trabaja bajo un broker administrador con licencia: Katherine Zamora (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma RC52600007). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Indiana: lo presentas en línea y tu nuevo broker lo aprueba; tarifa del estado: $10 más un pequeño cargo por tarjeta. Mira cómo transferir una licencia de Indiana, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Indiana
¿Hay impuesto de transferencia en Indiana?
No. Indiana no tiene impuesto de transferencia de bienes raíces estatal ni del condado. Igual pagarás cargos del condado para registrar la escritura y la hipoteca, y al cierre se presenta un formulario de divulgación de venta.
¿Cuándo me tiene que dar el vendedor el formulario de divulgación?
Antes de que acepten tu oferta. Si llega después y muestra un defecto, puedes cancelar por escrito dentro de 2 días hábiles de recibirlo y te devuelven tus depósitos.
¿Necesito un abogado para comprar o vender una casa en Indiana?
La ley del estado no lo exige. Las compañías de título hacen la mayoría de los cierres. Puedes contratar un abogado en cualquier momento, y ayuda en herencias, contratos de tierra (land contracts) y títulos poco comunes.
¿Cómo obtengo la deducción homestead?
Marca la casa como tu residencia principal en el formulario de divulgación de venta al cierre, o pídela al auditor del condado. Vence el 15 de enero del año en que se pagan los impuestos. Solo cubre la casa donde vives.
¿Cuánto pueden ser mis impuestos a la propiedad?
Indiana pone un tope a la cuenta de impuestos de tu homestead: 1% de su valor tasado bruto. Las casas de renta y las segundas casas tienen un tope de 2%. Algunos impuestos aprobados por los votantes en referéndum se pueden sumar fuera del tope.
¿Quién suele pagar el seguro de título?
Por costumbre, en casi todo Indiana el vendedor compra la póliza del dueño para el comprador, y el comprador paga la póliza del prestamista. El contrato de compra decide, así que lee esa parte.
¿Es obligatoria la inspección de la casa en Indiana?
Ninguna ley la exige. El formulario del vendedor no es una garantía y el vendedor solo responde por lo que sabía, así que haz una inspección. Agrega una revisión del pozo y del séptico si la casa los tiene.
¿Qué es el formulario de divulgación de venta?
Es el State Form 46021, que se presenta ante el auditor del condado en casi toda venta. Reporta el precio para el impuesto a la propiedad y te deja declarar la casa como tu residencia principal. Por lo general lo presenta tu compañía de título.