Bienes raíces en Kentucky: compra o vende con un agente local de AXEN
En Kentucky, la divulgación del vendedor solo aplica cuando se le paga a un agente, el impuesto de transferencia es pequeño y lo paga el vendedor, y cada escritura debe llevar una declaración jurada del precio. Aquí está lo que es igual en todo Kentucky y dónde buscar casas.
Kentucky: busca casas por ciudad
Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Lo que todo comprador y vendedor en Kentucky debe saber
El formulario de divulgación aplica cuando se le paga a un agente
La ley de divulgación del vendedor de Kentucky cubre la venta de casas unifamiliares cuando un agente de bienes raíces con licencia recibe una comisión (KRS 324.360).
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El formulario del estado pregunta por el sótano y las filtraciones, el techo y las goteras, el agua, el drenaje o el séptico, y si los sistemas de la casa funcionan.
El vendedor lo firma cuando pone la casa en venta
El vendedor llena y firma el formulario cuando firma el contrato de listado.
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El agente del vendedor debe darte una copia dentro de 72 horas después de recibir tu oferta escrita y firmada, y puedes pedirla antes. Cuando un agente ayuda con una casa que vende el propio dueño (for-sale-by-owner), el formulario va al comprador dentro de 120 horas después de firmar un contrato (KRS 324.360).
Algunas ventas no usan el formulario
El formulario no se exige en una casa nueva vendida con garantía, una venta en subasta o una ejecución hipotecaria supervisada por un juez (KRS 324.360).
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Si un vendedor simplemente se niega a llenarlo, el agente te lo tiene que decir por escrito sin demora. Esa negativa también es información.
La ley de divulgación no te da una salida
La ley de divulgación de Kentucky no incluye un derecho a cancelar el contrato por lo que dice el formulario o por cuándo llega.
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Tu protección son la inspección y las otras condiciones (contingencias) de tu contrato de compra, así que inclúyelas y úsalas.
El impuesto de transferencia es pequeño y lo paga el vendedor
Kentucky cobra un impuesto de transferencia de bienes raíces de 50 centavos por cada $500 de valor, o sea 0.1%.
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La ley se lo pone al vendedor, y el secretario del condado (county clerk) lo cobra antes de registrar la escritura (KRS 142.050).
La escritura lleva una declaración jurada del precio
Casi toda escritura en Kentucky debe incluir una declaración del precio completo, jurada y notariada por el vendedor y el comprador (KRS 382.135).
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La escritura también debe usar el nombre real de cada persona tal como aparece en su licencia de manejar actual.
La escritura dice quién la preparó
Kentucky exige que casi toda escritura y documento registrado muestre el nombre, la dirección y la firma de la persona que lo preparó (KRS 382.335).
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Por lo general las escrituras las prepara un abogado o el abogado de cierre de la compañía de título.
La exención homestead es para personas mayores y con discapacidad
La exención homestead de Kentucky baja el valor sujeto a impuestos de una casa que es propiedad y hogar de alguien de 65 años o más, o de alguien con discapacidad total.
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No es para todos los dueños de casa. El monto se ajusta cada dos años. Pídela con el property valuation administrator (tasador) del condado.
¿Quién paga los costos de cierre en Kentucky y hay impuesto de transferencia?
Sí. Kentucky cobra 50 centavos por cada $500 de valor, cerca de 0.1%, y la ley se lo pone al vendedor. El secretario del condado lo cobra cuando se registra la escritura. El impuesto de transferencia lo fija la ley y lo paga el vendedor. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de seguro de título del prestamista | Solo si tienes un préstamo. Según el monto del préstamo. |
| Póliza de seguro de título del dueño | La costumbre cambia. El contrato decide. |
| Cargo de cierre | Un cargo del abogado de cierre o de la compañía de título, muchas veces dividido. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Cargos de registro del secretario del condado. |
| Inspección de la casa | Un precio fijo. Tu protección principal en Kentucky. |
| Revisión del pozo y del sistema séptico | Solo en casas que los tienen. |
| Prorrateo de impuestos | Tu parte de los impuestos a la propiedad del año. |
| Tu propio abogado | Opcional, si no hay uno ya a cargo del cierre. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de transferencia | 50 centavos por cada $500 de valor, fijado por ley. |
| Preparación de la escritura | Por lo general, un precio fijo del abogado. |
| Cargo de cierre | Muchas veces se divide con el comprador. |
| Pago de la hipoteca y liberación | El monto para liquidar tu préstamo más el cargo por registrar la liberación. |
| Reparaciones que aceptas | Solo lo que aceptes después de la inspección. |
| Comisión del agente del vendedor | Se fija en tu contrato de listado. Siempre se puede negociar. |
| Prorrateo de impuestos | Tu parte de los impuestos por el tiempo en que fuiste dueño de la casa. |
| Agrimensura (survey) | Solo si el contrato o el prestamista lo exige. |
Los cargos cambian. La tasa del impuesto de transferencia está en KRS 142.050, y cada secretario del condado fija sus cargos de registro. Confirma los números actuales con tu abogado de cierre o tu compañía de título.
Cómo es una compra de casa en Kentucky
El orden que siguen la mayoría de las compras en Kentucky. Tu contrato de compra fija las fechas exactas, así que lleva un calendario.
Obtén tu pre-aprobación →- Obtén tu pre-aprobación. Conoce tu presupuesto y tu pago antes de ver casas.
- Pide la divulgación del vendedor. Puedes pedirla antes de ofertar. Debe llegar dentro de 72 horas después de tu oferta escrita.
- Firma el contrato de compra. Incluye una condición (contingencia) de inspección.
- Inspecciona. Es tu protección principal. Agrega revisión del pozo y del séptico si aplican.
- Tasación y aprobación del préstamo. El prestamista pide la tasación y termina la evaluación del préstamo (underwriting).
- Trabajo de título. El abogado de cierre o la compañía de título revisa el título y limpia los gravámenes.
- Recorrido final. Revisa que la casa esté como lo acordaron.
- Firma la declaración de la escritura. El comprador y el vendedor juran el precio en la escritura.
- Cierra y registra. Se paga el impuesto de transferencia y la escritura se registra con el secretario del condado.
Kentucky por región
Los mercados de Kentucky van desde las dos áreas metropolitanas grandes hasta pueblos junto al río y la zona de caballos. Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Área de Louisville
La ciudad más grande de Kentucky y sus suburbios.
Lexington y el Bluegrass
La zona de caballos alrededor de Lexington y la capital del estado.
Sur y oeste de Kentucky
Bowling Green, Owensboro y las ciudades junto al río en el oeste.
AXEN Realty en Kentucky
Cada agente de AXEN en Kentucky trabaja bajo un broker administrador con licencia: Rip Phillips (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 307228). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Kentucky: lo hacen los dos principal brokers (eServices) o tú por escrito; tarifa del estado: $10 por escrito. Mira cómo transferir una licencia de Kentucky, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Kentucky
¿El vendedor me tiene que dar un formulario de divulgación en Kentucky?
Cuando se le paga a un agente con licencia por la venta, sí. El vendedor firma el formulario del estado al poner la casa en venta, y el agente del vendedor debe dártelo dentro de 72 horas después de recibir tu oferta escrita. Las casas nuevas con garantía, las subastas y las ejecuciones hipotecarias por orden de un juez están exentas.
¿Puedo cancelar por algo en la divulgación?
No bajo la ley de divulgación. Esa ley no les da a los compradores el derecho a cancelar. Tu condición (contingencia) de inspección es la forma de salirte por problemas, así que asegúrate de que tu contrato la tenga.
¿Quién paga el impuesto de transferencia en Kentucky?
La ley se lo pone al vendedor. Es de 50 centavos por cada $500 de valor, o 0.1%, y lo cobra el secretario del condado cuando se registra la escritura.
¿Necesito un abogado para comprar o vender una casa en Kentucky?
Muchos cierres en Kentucky se hacen con un abogado o con una compañía de título que trabaja con uno, y las escrituras por lo general las prepara un abogado. Pregúntale a tu agente quién va a preparar la escritura y a manejar el cierre.
¿Qué es la declaración del precio (statement of consideration)?
Una declaración jurada y notariada del precio completo que el comprador y el vendedor firman en la escritura. El condado la usa para el impuesto de transferencia y los registros de la propiedad.
¿Puedo obtener una exención homestead?
Solo si tienes 65 años o más, o tienes discapacidad total, y eres dueño de la casa y vives en ella. Pídela con el property valuation administrator de tu condado.
¿Es obligatoria la inspección de la casa en Kentucky?
Ninguna ley la exige. La ley de divulgación por sí sola no te da una salida, así que una condición (contingencia) de inspección en tu contrato es tu protección principal. Agrega una revisión del pozo y del séptico si la casa los tiene.
¿Y si el vendedor se niega a llenar el formulario?
Cuando hay un agente, el agente debe decirte por escrito que el vendedor se negó, sin demora injustificada. Tómalo como una razón para inspeccionar con cuidado.