Bienes raíces en Massachusetts: compra o vende con un agente local de AXEN
En Massachusetts una venta de casa va en dos etapas. Primero firmas una oferta, inspeccionas, y unas dos semanas después firmas el contrato de compraventa de verdad (Purchase and Sale). Un abogado hace el cierre, el vendedor paga los sellos de la escritura (deed stamps) y el departamento de bomberos tiene que aprobar la casa antes de que alguien se mude. Aquí está lo que es igual en todo Massachusetts y dónde buscar casas.
Massachusetts: busca casas por ciudad
Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Lo que todo comprador y vendedor en Massachusetts debe saber
Un abogado hace el cierre cuando hay préstamo
Massachusetts es un estado de cierre con abogado. La Supreme Judicial Court decidió en el caso REBA v. NREIS que un cierre necesita la participación real de un abogado para el prestamista de la hipoteca, no solo un testigo. En una compra en efectivo no hay esa regla, pero casi todos usan un abogado igual. Ese abogado trabaja para el banco, así que la mayoría de los compradores también contratan el suyo.
El vendedor paga los sellos de la escritura
El impuesto sobre la escritura (deed excise tax) lo debe quien firma la escritura, que es el vendedor.
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El Massachusetts Department of Revenue dice que la tasa que se cobra en casi todo el estado es de $4.56 por cada $1,000 del precio, o $2.28 por cada $500. Se paga en el registro (registry) cuando se registra la escritura.
En Cape Cod cuesta más vender
Barnstable County suma una parte del condado encima de la parte del estado.
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El registro publica $3.42 por cada $1,000 del estado más $3.06 por cada $1,000 del condado, o sea $6.48 por cada $1,000 en total. Tenlo en tu presupuesto en cualquier venta en el Cape. En Nantucket y en los pueblos con land bank de Martha's Vineyard, el comprador también paga un cargo de land bank de 2%, que sale mucho más alto todavía y no se puede pasar a otro por contrato.
No hay formulario estatal de divulgación del vendedor
Massachusetts no obliga a los vendedores a llenar un formulario sobre el estado de la casa.
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Eso sorprende a la gente que viene de casi cualquier otro lugar. El agente sí tiene un deber: la regla estatal 254 CMR 3.00 obliga al broker o vendedor de bienes raíces a divulgar los defectos importantes que conoce. Así que inspecciona con cuidado y haz preguntas directas.
Aviso de pintura con plomo en todo lo construido antes de 1978
En una casa construida antes de 1978, el vendedor y el agente tienen que darte el paquete estatal Property Transfer Lead Paint Notification (aviso de pintura con plomo) antes de firmar el Purchase and Sale.
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Después tienes 10 días, o más si los dos lados están de acuerdo, para hacer una inspección de plomo.
El sistema séptico se inspecciona antes de la transferencia
Bajo Title 5, un sistema séptico se tiene que inspeccionar al momento de transferir el título o dentro de los dos años antes.
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Eso sube a tres años si hay registros de limpieza (bombeo) anual. Algunas transferencias familiares y algunos sistemas nuevos están exentos. La costumbre es que pague el vendedor, pero el contrato decide.
El departamento de bomberos tiene que aprobarla
Antes de la venta, el departamento de bomberos local revisa que la casa tenga alarmas de humo y de monóxido de carbono que funcionen, y da un certificado.
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El vendedor la agenda. Sin certificado, no hay cierre. Los cargos y los tiempos de espera los fija cada pueblo, y los cierres se atrasan cuando esto se agenda muy tarde.
La protección homestead es de $1,000,000 cuando la declaras
Recibes $125,000 de forma automática, sin papeles.
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Presenta una Declaration of Homestead por escrito en el registro y sube a $1,000,000. La Affordable Homes Act la subió desde $500,000 el 6 de agosto de 2024, así que los consejos viejos que leas en internet están mal. Las declaraciones que ya presentaste siguen valiendo.
¿Quién paga los costos de cierre en Massachusetts y hay impuesto de transferencia?
Sí. Massachusetts cobra un sello de impuesto sobre la escritura (deed excise stamp) de $4.56 por cada $1,000 del precio en la mayoría de los condados, y $6.48 en Barnstable. Lo paga el vendedor, y el registro lo cobra cuando se registra la escritura. Los sellos de la escritura los fija la ley. Lo demás es costumbre y se puede negociar en el Purchase and Sale.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Honorarios del abogado de cierre | Un precio fijo o por hora que pone el abogado. No hay tarifa del estado. |
| Examen de título y revisión final (rundown) | Lo fija el abogado o la compañía de título. Cubre la búsqueda hacia atrás en el registro. |
| Seguro de título del prestamista | Una prima de una sola vez según el monto del préstamo. Tu prestamista lo exige. |
| Seguro de título del dueño | Opcional. Una prima de una sola vez según el precio. Este te protege a ti, no al banco. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Un cargo fijo por documento, que pone cada Registry of Deeds. |
| Inspección de la casa | Lo fija el inspector. La ley no la exige, pero es lo único que te separa de una sorpresa. |
| Plano del terreno (plot plan) | Por lo general lo pide el prestamista. El precio lo pone el agrimensor. |
| Municipal Lien Certificate (certificado de gravámenes municipales) | Se pide al recaudador de impuestos del pueblo. El cargo lo fija la ley y en algunos pueblos sube según el caso. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Se divide al cierre. En Massachusetts el año fiscal va del 1 de julio al 30 de junio. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Sellos del impuesto sobre la escritura | $4.56 por cada $1,000 del precio en la mayoría de los condados. En Barnstable es $6.48 por cada $1,000. |
| Tu propio abogado | Un precio fijo. Redacta la escritura y limpia el título. |
| Certificado de humo y monóxido de carbono | Un cargo que fija tu departamento de bomberos local. |
| Inspección del séptico bajo Title 5 | Lo fija el inspector con licencia. Que lo pague el vendedor es costumbre, no ley. |
| Certificado 6(d) del condominio | Un cargo que fija la asociación. Se tiene que emitir dentro de 10 días después de pedirlo por escrito. |
| Registrar la liberación de la hipoteca | Un cargo fijo por documento en el registro. |
| Lectura final del agua y el drenaje | El pueblo lee el medidor y la cuenta final se paga al cierre. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Tu parte del año fiscal de julio a junio hasta el cierre. |
Los cargos y citas del departamento de bomberos, el tiempo para el Municipal Lien Certificate, las reglas de la comisión de conservación y las reglas del séptico de la junta de salud local cambian de pueblo a pueblo, y muchos pueblos son más estrictos que el estado. Pregúntale a tu agente de AXEN qué exige tu pueblo antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Massachusetts
Massachusetts es un estado de dos contratos, y eso confunde a todos los que se mudan aquí. La oferta va primero y ya es obligatoria. Este es el orden real.
Obtén tu pre-aprobación →- Offer to Purchase aceptada. En Massachusetts esto por lo general es un contrato obligatorio, no un simple trámite. Haz que lo revisen antes de firmarlo, no después.
- El depósito va a escrow. Un depósito pequeño va al broker del vendedor para que lo guarde.
- Las inspecciones se hacen ANTES del Purchase and Sale. Inspección de la casa, plagas, radón, y una inspección de plomo si la casa es de antes de 1978. Este plazo es corto, muchas veces de 7 a 10 días.
- Firma el contrato Purchase and Sale. Por lo general unas dos semanas después de la oferta. Se paga un depósito más grande. El P and S reemplaza a la oferta y fija todas las fechas límite de aquí en adelante.
- Fecha del compromiso de hipoteca. Tienes que conseguir un compromiso de préstamo por escrito antes de la fecha del P and S, o pedir una extensión por escrito. Si se te pasa sin una, tu depósito puede estar en riesgo.
- Examen de título y revisión final (rundown). El abogado del prestamista busca en el registro y luego lo vuelve a revisar justo antes del cierre. Aquí se piden el Municipal Lien Certificate y, en un condominio, el certificado 6(d).
- El vendedor cumple las condiciones. El certificado de humo y monóxido de carbono del departamento de bomberos, y el informe de Title 5 si hay sistema séptico.
- Recorrido final. Por lo general la mañana del cierre.
- Cierra y registra. El abogado de cierre registra la escritura y la hipoteca en el Registry of Deeds. La venta es final cuando se registra, no cuando se firma.
Massachusetts por región
Massachusetts cambia de carácter cada 40 millas. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Centro del área de Boston
El mercado con más gente del estado, y con muchos condominios. Eso significa certificados 6(d) y reglas de la asociación en casi todas las compras. Varias de estas ciudades ofrecen una exención residencial a los dueños que viven en la casa.
Merrimack Valley y MetroWest
Pueblos antiguos de fábricas y de tren al norte y al oeste de Boston. Muchas casas de antes de 1978, así que el aviso de pintura con plomo casi siempre aplica.
Centro de Massachusetts
La segunda ciudad más grande del estado y el centro de toda la parte media. Una mezcla de lotes de ciudad y pueblos alrededor donde los sistemas sépticos son comunes.
Sureste de Massachusetts y Cape Cod
En la costa y cerca de ella. Espera inspecciones del séptico bajo Title 5, preguntas sobre humedales e inundaciones, y en el Cape una tasa más alta de impuesto sobre la escritura.
Oeste de Massachusetts
La ciudad más grande del Pioneer Valley. Casas más viejas y reglas muy distintas de pueblo a pueblo sobre inspecciones y permisos.
AXEN Realty en Massachusetts
Cada agente de AXEN en Massachusetts trabaja bajo un broker administrador con licencia: Robin Delaney (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 9629702-RE-LC). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Massachusetts: tu nuevo brokerage te agrega; tarifa del estado: sin costo. Mira cómo transferir una licencia de Massachusetts, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Massachusetts
¿Necesito un abogado para comprar una casa en Massachusetts?
Si vas a sacar una hipoteca, en la práctica sí. La SJC decidió que un cierre necesita la participación real de un abogado del lado del prestamista. Ese abogado trabaja para el banco, no para ti, así que la mayoría de los compradores también contratan el suyo.
¿Quién paga el impuesto de transferencia?
El vendedor. Se llama impuesto de sellos sobre la escritura (deed excise stamp tax), y lo debe la persona que firma la escritura. Según el Massachusetts Department of Revenue, en casi todo el estado se paga $4.56 por cada $1,000 del precio de venta, y se cobra en el registro cuando se registra la escritura.
¿Por qué cuesta más vender en Cape Cod?
Barnstable County suma su propia parte del condado encima de la parte del estado. El registro pone $3.42 por cada $1,000 del estado más $3.06 por cada $1,000 del condado, o sea $6.48 por cada $1,000 en total. Barnstable es el único condado que suma una parte del condado. Nantucket y los pueblos con land bank de Martha's Vineyard cuestan todavía más, porque ahí el comprador paga un cargo de land bank de 2% además del monto del estado.
¿El vendedor llena un formulario de divulgación?
Massachusetts no tiene formulario estatal de divulgación del vendedor. Eso sorprende a la mayoría de la gente que se muda aquí. Pero el agente de bienes raíces tiene el deber, por regla, de decirte de los defectos importantes que conoce, y debes inspeccionar a fondo porque nada más va a sacar a la luz un problema.
¿Qué es la regla de la pintura con plomo?
Si la casa se construyó antes de 1978, el vendedor y el agente tienen que darte el paquete estatal de aviso de plomo antes de que firmes el Purchase and Sale. Después tienes 10 días, o más si se acuerda, para hacer una inspección de plomo.
¿Necesito una inspección del séptico?
Si la casa tiene sistema séptico, sí. Las reglas del estado exigen una inspección al momento de transferir el título o dentro de los dos años antes, o tres años si hay registros de limpieza anual. Algunas transferencias familiares están exentas. Quién paga es costumbre, no ley.
¿Qué es el certificado de humo?
Antes de la venta, el departamento de bomberos local revisa que la casa tenga alarmas de humo y de monóxido de carbono que funcionen, y da un certificado. El vendedor lo agenda y lo paga. Agéndalo pronto. Es una de las razones más comunes por las que un cierre en Massachusetts se atrasa.
¿Qué es una declaración de homestead?
Protege el valor (equity) de tu casa de la mayoría de los acreedores. Recibes $125,000 de forma automática. Presenta una declaración en el registro y sube a $1,000,000. El monto subió desde $500,000 en agosto de 2024, y las declaraciones que ya presentaste siguen valiendo.