Bienes raíces en Michigan: compra o vende con un agente local de AXEN
En Michigan puedes cancelar si la divulgación del vendedor llega tarde. El impuesto de transferencia lo paga el vendedor, y los impuestos a la propiedad del nuevo dueño se reajustan el año después de la venta. Aquí está lo que es igual en todo Michigan y dónde buscar casas.
Michigan: busca casas por ciudad
Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Lo que todo comprador y vendedor en Michigan debe saber
El vendedor te da una divulgación del estado antes de firmar
La Seller Disclosure Act de Michigan (ley de divulgación del vendedor) obliga al vendedor de una casa de 1 a 4 unidades a darte una declaración de divulgación por escrito antes de firmar un acuerdo de compra que te obligue (MCL 565.954).
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Cubre el techo, el sótano, el agua, la fosa séptica o el drenaje, la calefacción, la electricidad y los problemas ambientales conocidos.
Si la divulgación llega tarde, puedes cancelar
Si recibes la divulgación, o un cambio en ella, después de firmar, puedes terminar el trato con un aviso por escrito.
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Tienes 72 horas después de que te la entregaron, o 120 horas si llegó por correo certificado (MCL 565.954). El derecho se acaba cuando se entrega la escritura en el cierre.
El impuesto de transferencia lo paga el vendedor
Michigan cobra dos impuestos de transferencia, y la ley pone los dos en el vendedor: el impuesto estatal de $3.75 por cada $500 del precio (0.75%) y el impuesto del condado de 55 centavos por cada $500 (MCL 207.523 y 207.505).
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Un condado con 2 millones de personas o más puede cobrar hasta 75 centavos.
Algunos vendedores pueden no pagar el impuesto estatal o recuperarlo
Si la casa era la residencia principal del vendedor y su valor estatal igualado (state equalized value) no es más alto que cuando la compró, la venta puede estar exenta del impuesto estatal (MCL 207.526(u)).
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El impuesto del condado se paga igual. Un vendedor que lo pagó por error puede pedirle un reembolso a Treasury con el formulario 2796 dentro de 4 años y 15 días después de la venta.
Tus impuestos se reajustan el año después de comprar
Michigan pone un límite a qué tan rápido puede subir el valor gravable de una casa, pero solo mientras el mismo dueño la tenga.
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El año después de una venta, el valor gravable se 'destapa' (uncaps) y sube hasta el valor estatal igualado (MCL 211.27a(3)). Así que la cuenta de impuestos del vendedor no es tu cuenta de impuestos. Pide un cálculo con el valor nuevo antes de comprar.
Pide tu exención de residencia principal
La exención de residencia principal (principal residence exemption) quita la mayoría de los impuestos de operación escolar de la casa donde vives.
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Entrega la declaración jurada (affidavit) a tu tasador local antes del 1 de junio para cubrir los impuestos de verano e invierno de ese año, o antes del 1 de noviembre para cubrir la cuenta de invierno (MCL 211.7cc).
Tus derechos sobre los documentos del condominio dependen de quién vende
La Condominium Act te da 9 días hábiles para retirarte después de recibir los documentos, pero solo cuando le compras al desarrollador.
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Si le compras a un dueño que revende, no cuentes con eso. Pide la escritura maestra (master deed), los reglamentos, el presupuesto, las reservas y las actas, y pon un período de revisión en tu oferta.
Algunos condados inspeccionan el pozo y la fosa séptica en la venta
Michigan no tiene un código estatal de fosas sépticas para las ventas.
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En cambio, muchos condados y municipios (townships) tienen sus propias reglas al momento de la venta. Obligan al vendedor a inspeccionar el pozo y la fosa séptica, y a arreglar las fallas, antes de que la casa se pueda transferir. Pregúntale al departamento de salud del condado la primera semana.
¿Quién paga los costos de cierre en Michigan y hay impuesto de transferencia?
Sí. Michigan cobra un impuesto estatal de transferencia de $3.75 por cada $500 y un impuesto del condado de 55 centavos por cada $500. La ley pone los dos en el vendedor. La parte estatal puede no aplicar si era la casa del vendedor y no subió de valor. Los impuestos de transferencia los fija la ley y los paga el vendedor. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de seguro de título del prestamista | Por costumbre lo paga el comprador. Se basa en el monto del préstamo. |
| Cargo de cierre (settlement) | Una tarifa fija de la compañía de título, muchas veces dividida. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Cargos del registro de escrituras del condado (register of deeds). |
| Inspección de la casa | Un precio fijo. No es obligatoria, pero vale la pena. |
| Pruebas de pozo y sistema séptico | Solo en casas sin agua o drenaje de la ciudad. |
| Cuotas del condominio o de la HOA | Lo que cobre la asociación por la transferencia. |
| Prorrateo de impuestos | Tu parte de las cuentas de verano e invierno. |
| Tu propio abogado | Opcional. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto estatal de transferencia | $3.75 por cada $500 del precio, a menos que esté exento. |
| Impuesto de transferencia del condado | 55 centavos por cada $500 del precio. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Por costumbre, el vendedor la compra para el comprador. |
| Preparación de la escritura | Una tarifa fija de la compañía de título o de un abogado. |
| Pago y cancelación de la hipoteca | El pago final a tu prestamista más el cargo por registrar la cancelación. |
| Inspección del pozo y la fosa séptica al momento de la venta | Solo donde el condado o el municipio la pide, más cualquier reparación. |
| Comisión del agente del vendedor | Se fija en tu contrato de listado. Siempre se puede negociar. |
| Prorrateo de impuestos | Tu parte de los impuestos por el tiempo en que fuiste dueño de la casa. |
Los cargos cambian. El estado fija las tasas del impuesto de transferencia en MCL 207.505 y 207.523, y cada condado fija sus cargos de registro. Confirma los números actuales con tu compañía de título.
Cómo es una compra de casa en Michigan
El orden que siguen la mayoría de las compras en Michigan. Tu acuerdo de compra fija las fechas exactas, así que lleva un calendario.
Obtén tu pre-aprobación →- Obtén tu pre-aprobación. Conoce tu presupuesto y tu pago antes de ver casas.
- Lee la divulgación del vendedor. Debe llegar antes de que firmes. Si llega después, empiezan a correr tus 72 horas.
- Firma el contrato de compra. Tu depósito de garantía (earnest money) se guarda en escrow.
- Inspecciona. Agrega pruebas del pozo y de la fosa séptica si la casa los tiene.
- ¿Es condominio? Revisa los documentos. Usa el período de revisión que pusiste en tu oferta.
- Tasación y aprobación del préstamo. El prestamista pide la tasación y termina la evaluación del préstamo (underwriting).
- Trabajo de título. La compañía de título limpia los gravámenes y prepara el compromiso de título.
- Recorrido final. Revisa que la casa esté como lo acordaron.
- Cierra y luego pide tu exención. Firma en la compañía de título y luego entrega al tasador la declaración jurada de residencia principal.
Michigan por región
Los mercados de Michigan van desde los suburbios de las ciudades grandes hasta los pueblos de los lagos. Toca una ciudad para ver las casas más nuevas en venta ahí.
Metro Detroit
Detroit y sus suburbios en los condados de Wayne, Oakland y Macomb.
Ann Arbor y Lansing
La ciudad de la University of Michigan y la capital del estado.
West Michigan
Grand Rapids y los pueblos de la orilla del Lake Michigan.
Northern Michigan
Zona de lagos y vacaciones, donde muchas casas usan pozo y fosa séptica.
AXEN Realty en Michigan
Cada agente de AXEN en Michigan trabaja bajo un broker administrador con licencia: Joseph Bergin (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 6505433574). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Michigan: tú lo haces en línea y tu nuevo broker lo aprueba; tarifa del estado: aparece en MiPLUS. Mira cómo transferir una licencia de Michigan, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Michigan
¿Necesito un abogado para comprar o vender una casa en Michigan?
La ley del estado no lo pide. Las compañías de título manejan la mayoría de los cierres. Puedes contratar un abogado en cualquier momento, y vale la pena en herencias, contratos de tierra (land contracts), divorcios o títulos poco comunes.
¿Quién paga el impuesto de transferencia en Michigan?
La ley pone el impuesto de transferencia del estado y el del condado en el vendedor. El acuerdo de compra puede mover costos, pero por ley el impuesto es del vendedor. La parte estatal puede no aplicar si la casa era la residencia del vendedor y no subió de valor.
¿Y si la divulgación del vendedor llega después de que firmo?
Puedes cancelar por escrito. Tienes 72 horas después de que te la entregan, o 120 horas si se envió por correo certificado. Después de que se entrega la escritura en el cierre, ese derecho se acaba.
¿Por qué mis impuestos van a ser más altos que los del vendedor?
Porque Michigan quita el límite al valor gravable el año después de una venta. El valor del vendedor estaba frenado por un límite anual. El tuyo empieza de nuevo en el valor estatal igualado completo. Haz tu presupuesto con eso, no con la cuenta del vendedor.
¿Cuándo pido la exención de residencia principal?
Entrega la declaración jurada al tasador local antes del 1 de junio para tenerla en los impuestos de verano e invierno de ese año, o antes del 1 de noviembre para tenerla en los impuestos de invierno. Solo cubre la casa donde de verdad vives.
¿Un vendedor puede recuperar el impuesto estatal de transferencia?
Sí, si la casa era su residencia principal y su valor estatal igualado no subió desde que la compró. Presenta el formulario 2796 ante Treasury dentro de 4 años y 15 días después de la venta. El impuesto del condado no se devuelve.
¿Quién compra casi siempre el seguro de título?
Por costumbre en Michigan, el vendedor compra la póliza del dueño para el comprador, y el comprador paga la póliza del prestamista. El acuerdo de compra puede cambiar eso.
¿Se requiere una inspección de la casa en Michigan?
Ninguna ley del estado la pide en una venta normal. Igual deberías hacerla. Si la casa tiene pozo o fosa séptica, revisa si el condado tiene una regla de inspección al momento de la venta, porque esa quizás la tenga que hacer el vendedor.