Bienes raíces en Tennessee: compra o vende con un agente local de AXEN
Según el T.C.A. 67-4-409, Tennessee es uno de los pocos estados donde el comprador paga el impuesto de transferencia, y quienes piden préstamo pagan un segundo impuesto sobre el préstamo. No hay impuesto estatal sobre los sueldos, las casas pagan impuestos sobre el 25% de su valor y un vendedor puede vender una casa totalmente “tal como está” (as is). Aquí está lo que es igual en todo Tennessee y dónde buscar casas.
Ciudades de Tennessee que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en Tennessee debe saber
El comprador paga el impuesto de transferencia
Tennessee cobra 37 centavos por cada $100 sobre el precio de venta o el valor de la propiedad, lo que sea mayor.
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La ley del estado le pone este impuesto a quien recibe la propiedad (grantee), casi siempre el comprador, y el registro de escrituras (register of deeds) del condado lo cobra antes de registrar. Un contrato puede hacer que el vendedor lo pague en el cierre, pero según la ley lo sigue debiendo quien recibe la propiedad.
Quienes piden préstamo pagan un segundo impuesto de registro
El T.C.A. 67-4-409 fija el impuesto sobre deudas en 11.5 centavos por cada $100 del monto del préstamo, y los primeros $2,000 no pagan impuesto. Lo paga quien pide el préstamo. Los compradores que pagan en efectivo no pagan este.
El vendedor da una divulgación o una renuncia firmada de venta “tal como está”
El dueño te tiene que dar una divulgación de la propiedad residencial con los defectos que conoce, o una renuncia (disclaimer) que dice que aceptas la casa tal como está.
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Para que la renuncia funcione, tú tienes que renunciar a la divulgación. Cualquiera de las dos se da antes de que el contrato esté firmado por todos. Las ejecuciones hipotecarias (foreclosures), las herencias, las transferencias por divorcio y la primera venta de un constructor con garantía escrita están exentas.
Si falta la divulgación, el contrato no se cancela
La ley de Tennessee dice que no dar la divulgación no te deja terminar el contrato.
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Eso sorprende a la gente que viene de otros estados. Si la declaración misma está mal, puedes terminar el trato antes del cierre o demandar por daños reales, pero tienes que presentar la demanda dentro de un año desde que recibiste la declaración o desde el cierre, lo que pase primero.
Los sinkholes (hundimientos) conocidos se tienen que divulgar
Un vendedor te tiene que avisar de un sinkhole que conoce antes de firmar el contrato, ya sea en el contrato o en un escrito aparte que tú firmas al recibirlo.
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La ley del estado define un sinkhole como un hueco que se forma cuando la piedra caliza o la dolomita se disuelve bajo tierra. Middle Tennessee está sobre esa roca, así que esto no es solo teoría.
No se exige un abogado en el cierre
Ninguna ley de Tennessee te obliga a contratar un abogado.
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Las compañías de título y de escrow manejan la mayoría de los cierres. El Attorney General (fiscal general) ha dicho que cuando alguien que no es abogado prepara escrituras y papeles relacionados a cambio de pago, puede estar ejerciendo la abogacía. Por eso un abogado todavía participa en muchos cierres para los documentos.
No hay impuesto sobre los sueldos, y las casas pagan impuestos sobre el 25%
El impuesto Hall sobre ingresos se eliminó para los años fiscales que empiezan el 1 de enero de 2021.
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Una casa donde vives se tasa al 25% de su valor de avalúo. Una propiedad residencial con dos o más unidades de renta se clasifica como comercial y se tasa al 40%. Los condados hacen un nuevo avalúo cada 4, 5 o 6 años, y después de un nuevo avalúo la tasa certificada se fija para que el total cobrado quede más o menos igual.
El terreno Greenbelt puede generar impuestos atrasados (rollback taxes)
El terreno en el programa Agricultural, Forest and Open Space paga impuestos según su valor de uso, no su valor de mercado.
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Si una venta saca el terreno del programa, se deben los impuestos atrasados (rollback taxes): 3 años para terreno agrícola o de bosque, 5 años para espacio abierto. Los debe el vendedor, a menos que un contrato escrito diga otra cosa.
¿Quién paga los costos de cierre en Tennessee y hay impuesto de transferencia?
Sí. El impuesto de transferencia de Tennessee es $0.37 por cada $100 del precio, y aquí lo paga el comprador. Los compradores con préstamo también pagan un impuesto de registro de hipoteca de $0.115 por cada $100, y los primeros $2,000 están exentos. Los dos impuestos de registro los fija la ley del estado. Todo lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de transferencia | $0.37 por cada $100 del precio o del valor. En Tennessee este lo paga el comprador. |
| Impuesto de registro de hipoteca | $0.115 por cada $100 del préstamo, y los primeros $2,000 están exentos. Los compradores que pagan en efectivo no lo pagan. |
| Registro de la escritura y del deed of trust (escritura de garantía del préstamo) | La lista de cargos de tu condado, por documento más un cargo por página después de 10 páginas. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Según el monto del préstamo, con las tarifas registradas de la compañía de título. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Según el precio de venta, un solo pago. Aquí muchas veces lo paga el comprador. |
| Cargo de cierre (settlement) | Una tarifa fija que pone la oficina de cierre. |
| Inspecciones | Inspección de la casa, reporte de termitas y una inspección de la fosa séptica donde haya una. |
| Agrimensura (survey) | Una tarifa fija según los acres y la forma del terreno. |
| Cargo de la HOA por transferencia o estoppel | Lo fija la asociación o su administrador. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Pago final de préstamos y gravámenes | El estado de cuenta para el pago final (payoff) de tu prestamista. |
| Registro de la liberación del deed of trust viejo | La lista de cargos de tu condado. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Tu parte de la factura del año hasta la fecha del cierre. |
| Impuestos atrasados (rollback) de Greenbelt | 3 años en terreno agrícola o de bosque, 5 años en espacio abierto, si la venta saca el terreno del programa. |
| Reparaciones acordadas después de la inspección | Lo que diga el cambio escrito al contrato (amendment). |
| Cuotas de la HOA y cargos por documentos | Tu parte de las cuotas más lo que cobre la asociación. |
| Póliza de título del dueño, si el contrato lo dice | Según el precio de venta. |
| Tratamiento o reparación por termitas, si hace falta | Un presupuesto de la compañía de tratamiento. |
Los cargos de cierre, las primas de título y los precios de agrimensura e inspección los fijan compañías privadas, no el estado. Los cargos de registro y los años de nuevo avalúo cambian según el condado. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Tennessee
Desde el contrato firme hasta el registro, la mayoría de las ventas en Tennessee toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Contrato firme (binding agreement). El contrato es firme cuando todos han firmado y eso se entrega. La ley de divulgación de Tennessee se basa en la firma completa, así que esta fecha importa.
- Depósito de garantía. Tu agente le da el cheque al broker que lo guarda. El dinero en fideicomiso va a una cuenta de escrow aparte, pronto después de la aceptación, a menos que el contrato nombre a otra persona para guardarlo. De uno a tres días.
- Inspecciones y acuerdo de reparaciones. Pides las inspecciones de la casa, de termitas y de la fosa séptica, y luego pides reparaciones. Los plazos vienen del contrato, no de la ley. Suele tomar de 7 a 14 días.
- Préstamo y avalúo. Haces tu solicitud, el prestamista pide el avalúo y se hace la evaluación del préstamo (underwriting). Suele tomar de 20 a 35 días.
- Búsqueda de título y compromiso. La oficina de cierre revisa el registro de escrituras, encuentra gravámenes y servidumbres, y emite el compromiso de título. De una a dos semanas.
- Agrimensura (survey), si la pides. Tú o tu prestamista la piden para marcar los límites y ver si algo se mete en el terreno. De una a dos semanas.
- Entrega de la Closing Disclosure. Tu prestamista te tiene que dar la Closing Disclosure (divulgación de cierre) por lo menos 3 días hábiles antes del cierre. Eso es ley federal.
- Recorrido final. Revisas las reparaciones y el estado de la casa uno o dos días antes del cierre.
- Cierre y registro. Todos firman, el dinero sale y la oficina de cierre registra la escritura y el deed of trust en el registro del condado, y en ese momento paga los impuestos de transferencia y de hipoteca. El mismo día o el siguiente día hábil.
Tennessee por región
Tennessee mide más de 400 millas de largo y sus dos mercados grandes tienen poco en común. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Middle Tennessee
La región de la capital del estado, sobre suelo de piedra caliza y karst, así que las preguntas sobre divulgación de sinkholes y fosas sépticas salen seguido cuando sales de las líneas de drenaje de la ciudad. Aquí los permisos de renta a corto plazo son estrictos y los maneja la ciudad. Cerca: Murfreesboro, Franklin y Clarksville.
West Tennessee
La esquina del estado junto al río Mississippi, con tierra más plana, casas más viejas y oficinas del condado de Shelby que manejan la mayoría de los cierres. Cerca: Jackson, Germantown y Collierville.
AXEN Realty en Tennessee
Cada agente de AXEN en Tennessee trabaja bajo un broker administrador con licencia: Rick Jackson (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 266898). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Tennessee: lo haces en línea; tarifa del estado: $25. Mira cómo transferir una licencia de Tennessee, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Tennessee
El anuncio dice “tal como está” (as is). ¿Igual puedo inspeccionar?
Sí. Una renuncia de venta tal como está significa que el vendedor no promete nada sobre el estado de la casa, y tú tienes que renunciar a la divulgación escrita para que aplique. No te impide hacer tu inspección. Tus derechos de inspección vienen del contrato, así que deja ese período por escrito.
¿Quién guarda mi depósito de garantía?
El broker principal tiene una cuenta de escrow o de fideicomiso aparte para el dinero que guarda, y el dinero entra pronto después de que se acepta la oferta, a menos que el contrato nombre a otra persona para guardarlo. Los brokers tienen que llevar registro de quién pagó, cuándo y a quién se le pagó.
¿Tengo que contratar un abogado para comprar una casa aquí?
Ninguna ley de Tennessee lo exige, y las compañías de título y de escrow cierran la mayoría de las ventas. El Attorney General ha advertido que cuando alguien que no es abogado prepara documentos de bienes raíces a cambio de pago, puede estar ejerciendo la abogacía. Por eso los abogados todavía participan en muchos cierres. Contrata uno si tu trato es complicado.
La casa tiene fosa séptica. ¿Qué debo revisar?
Cualquier fosa séptica nueva, o la reparación de una que falla, necesita un permiso de construcción del estado, un instalador con licencia y una inspección final. Pide el permiso y el certificado de terminación (Certificate of Completion), y haz que inspeccionen y vacíen la fosa antes del cierre.
¿Puedo rentar la casa a corto plazo?
Eso depende de la ciudad y del condado, no del estado. Nashville exige un permiso de Metro Codes antes de anunciar la propiedad y pone reglas sobre cuánto puede durar una estadía. Otras ciudades tienen sus propias reglas. Quienes rentan a corto plazo también deben pagar impuestos estatales y locales de ocupación.
¿Se exige una carta de termitas?
La ley de Tennessee no la exige en una venta privada. La mayoría de los prestamistas aquí piden un reporte de insectos que destruyen la madera antes del cierre, y es lo normal. Pídelo temprano, porque el tratamiento o la reparación toma tiempo. Quién paga lo dice el contrato, no la ley.
¿Mis impuestos a la propiedad van a subir justo después de comprar?
Tu compra por sí sola no fija un nuevo valor para impuestos. Según el T.C.A. 67-5-1601, los condados vuelven a valorar las propiedades en un ciclo de nuevo avalúo de 4, 5 o 6 años, y después de un nuevo avalúo la tasa certificada se ajusta para que el total cobrado quede más o menos igual. El valor residencial se tasa al 25%.
¿Hay descuentos de impuestos a la propiedad para personas mayores, dueños con discapacidad o veteranos?
Sí. El programa de alivio de impuestos de Tennessee devuelve parte de los impuestos pagados por dueños que califican de 65 años o más, dueños con discapacidad, y veteranos con discapacidad o sus cónyuges sobrevivientes. Pídelo con el tesorero de tu condado (county trustee). Algunos condados y ciudades también ofrecen congelar los impuestos desde los 65 años.