Bienes raíces en Colorado: compra o vende con un agente local de AXEN
Colorado escribe su propio contrato. La Real Estate Commission del estado publica el formulario que usa todo corredor, y funciona con una tabla de fechas donde una fecha límite que se pasa termina la venta. El agua, el radón y el seguro contra incendios forestales son las tres cosas que sorprenden a los compradores aquí. Aquí está lo que es igual en todo Colorado y dónde buscar casas.
Ciudades de Colorado que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en Colorado debe saber
El estado escribe el contrato y una compañía de título hace el cierre
Los corredores de Colorado usan contratos escritos por la Colorado Real Estate Commission.
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Tu corredor llena los espacios en blanco. Un corredor no redacta los términos de la venta. Los cierres normalmente los maneja una compañía de seguro de título o su agente, porque aquí los servicios de cierre y liquidación son parte del negocio de títulos. No se requiere abogado, pero cualquiera de las dos partes puede contratar uno.
Un cargo documental muy pequeño, y unos pocos pueblos agregan un impuesto de transferencia
El secretario del condado (county clerk) cobra un cargo documental de un centavo por cada $100 de lo que pagas, redondeado hacia arriba, cuando el precio pasa de $500.
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No hay otro impuesto de transferencia en todo el estado. TABOR prohíbe cualquier impuesto de transferencia de bienes raíces nuevo o más alto en cualquier parte de Colorado, estatal o local, desde 1992. Unos pocos pueblos que ya tenían uno lo conservaron, pero no lo pueden subir. El de Vail es 1%. Si compras en un pueblo turístico, pregúntale al pueblo su tasa actual y quién paga.
El vendedor llena un formulario de divulgación
Para la fecha límite de divulgación del vendedor (Seller's Property Disclosure Deadline), el vendedor te tiene que dar el formulario actual de la Commission.
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Aparte, el vendedor tiene que divulgar por escrito cualquier dato importante negativo que conozca sobre la propiedad, su título o el vecindario, aunque el formulario no pregunte por eso.
El aviso de radón es obligatorio
Todo contrato residencial de Colorado lleva una advertencia de radón en negritas del departamento de salud del estado.
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El vendedor tiene que compartir las pruebas de radón anteriores, los registros y cualquier sistema para reducirlo, y darte el folleto de radón del estado. Hacer la prueba sigue siendo tu decisión y tu costo.
El agua no siempre viene con el terreno
Los derechos de agua escriturados, los derechos de pozo y las acciones de agua se anotan y se transfieren por separado en el contrato.
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En Colorado los derechos de agua son bienes raíces y solo pasan con un documento escrito. El vendedor tiene que divulgar de dónde viene el agua para tomar y darte una copia del permiso del pozo, y tú presentas un formulario Change in Ownership ante la Division of Water Resources en el cierre o antes.
Los papeles de la HOA tienen su propio reloj
En una comunidad de interés común, el vendedor tiene que entregar los documentos de la asociación o autorizar que se entreguen.
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Tú los lees, y para la fecha límite de terminación por documentos de la asociación (Association Documents Termination Deadline) solo puedes hacer una cosa: terminar. Aquí no hay un paso para objetar y negociar. La carta de estado de la asociación obliga a la asociación en lo que se debe.
Los incendios forestales y el seguro pueden terminar una venta
Gran parte de Colorado está en la zona donde el monte se junta con las casas, así que puede ser difícil conseguir seguro.
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El contrato te da una fecha límite de terminación por seguro (Property Insurance Termination Deadline), y te puedes salir por cualquier razón del seguro que no te guste, incluido el precio. Pero el vendedor tiene que recibir tu aviso por escrito ese día o antes. Si se te pasa, renunciaste a ese derecho. En las pólizas emitidas o renovadas desde el 1 de julio de 2026, las aseguradoras que usan modelos de incendios forestales tienen que decirle al asegurado su puntaje de riesgo de incendio, explicar por qué se lo dieron, dar la lista de descuentos por prevención disponibles y decirle cómo apelar.
Objeta, resuelve, o se termina
Aquí la mayoría de los derechos de revisión funcionan igual.
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Hay una fecha límite para objetar por escrito y luego una fecha límite de resolución (Resolution Deadline). Si no hay un acuerdo por escrito para esa fecha, el contrato simplemente se termina. Para terminar se usa el formulario Notice to Terminate de la Commission. Y una fecha que se deja en blanco o marcada N/A borra ese derecho por completo, así que lee la tabla de fechas antes de firmar.
¿Quién paga los costos de cierre en Colorado y hay impuesto de transferencia?
Colorado no tiene impuesto de transferencia en todo el estado. El condado cobra un cargo documental de un centavo por cada $100 del precio que pase de $500, que casi siempre paga la compañía de título del comprador. Algunos pueblos de montaña agregan su propio impuesto de transferencia, y el contrato dice quién paga. La mayoría de estos cargos son casillas en el contrato del estado, o sea que se negocian, no son fijos. Así es como casi siempre se marcan las casillas.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Cargo documental | Un centavo por cada $100 del precio que pase de $500, pagado al secretario del condado. La ley estatal lo pone a cargo de quien presenta la escritura para registrarla, que en la práctica es la compañía de título del comprador. |
| Registro de la escritura y del deed of trust (escritura de garantía del préstamo) | Una tarifa fija por documento que fija tu condado. |
| Inspecciones | Tu decisión y tu costo: general, radón, cámara en el drenaje y agua del pozo. |
| Trámite de cambio de dueño del pozo (Change in Ownership) | Tú llenas el formulario y pagas el costo de registro, si hay. |
| Cargo de la asociación por cambio de registro | Una casilla en el contrato, casi siempre el comprador. |
| Reservas o capital de trabajo de la HOA en el cierre | Una casilla en el contrato. |
| Póliza de título del prestamista y cargos del préstamo | Los fija tu prestamista y las tarifas de título registradas con el estado. |
| Cargo por servicios de cierre | Una casilla: comprador, vendedor o dividido. |
| Impuesto de transferencia local en un pueblo de montaña | Un porcentaje del precio que fija el pueblo. Una casilla dice quién paga. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de seguro de título del dueño | La casilla que trae el contrato: el vendedor elige la compañía de título y paga la póliza del dueño. Igual se puede negociar. |
| Prima extra por cobertura extendida | Una casilla: comprador, vendedor o dividido. |
| Cargo por la carta de estado de la HOA | El contrato pone este cargo a cargo del vendedor. |
| Permiso de uso del sistema séptico, donde el condado lo exige al vender | El vendedor lo paga y lo entrega. |
| Prorrateo del impuesto a la propiedad hasta el cierre | Según los impuestos del año pasado, o la tasa de impuesto (mill levy) y el valor más recientes. |
| Cuota especial cobrada antes del cierre | Una casilla: comprador o vendedor. |
| Pago de préstamos y gravámenes | Se pagan antes del cierre o en el cierre, con el dinero de la venta. |
| ILC nuevo o deslinde nuevo | Una casilla dice quién lo pide y quién paga. |
Casi todos los costos en Colorado son una casilla en el contrato del estado, así que se negocian en cada venta. Los cargos de registro los fija el condado, y las inspecciones del sistema séptico al transferir son una regla del condado, no una sola regla del estado. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Colorado
En Colorado todo va según la tabla de fechas y fechas límite (Dates and Deadlines) del contrato. Si se pasa una fecha, el derecho desaparece. Este es el orden que siguen la mayoría de las ventas.
Obtén tu pre-aprobación →- Las dos partes firman. Esa fecha es la MEC, y cada fecha límite se cuenta desde ahí. Tu depósito de garantía (earnest money) va a quien lo guarda para la fecha límite de la tabla.
- Los papeles del vendedor. Llega la divulgación del vendedor (Seller's Property Disclosure), más la divulgación de pintura con plomo en cualquier casa construida antes de 1978. El aviso y el folleto de radón vienen junto con ella.
- Título. Llegan el compromiso de título y el certificado de impuestos. Objetas antes de tu fecha límite, luego vienen los asuntos que no están en el registro, y lo que quede sin resolver se tiene que arreglar para la fecha límite de resolución del título (Title Resolution Deadline).
- Documentos de la HOA. Llegan los documentos de la asociación. Léelos rápido, porque para esa fecha límite lo único que puedes hacer es terminar.
- Inspecciones. Termina antes de la fecha límite de terminación por inspección (Inspection Termination Deadline), u objeta para la fecha de objeción y resuelve para la fecha de resolución. Tu derecho a salirte por el seguro también está aquí.
- Deslinde y derechos. Un ILC o deslinde nuevo si lo pediste, con sus propias fechas para objetar y resolver. Los derechos de agua y los derechos minerales tienen fechas límite aparte.
- Préstamo y tasación. La solicitud del préstamo, los términos del préstamo y la disponibilidad del préstamo nuevo tienen cada uno su fecha. La tasación tiene sus propias fechas para objetar y resolver.
- Antes del cierre. El vendedor le pide a la asociación la carta de estado al menos 14 días antes, y tú haces tu recorrido final.
- Cierre y registro. Se firma la escritura, la compañía de título la registra con el secretario del condado y se paga el cargo documental. La entrega de la casa tiene su propia fecha y hora en el contrato.
Colorado por región
Las dos áreas metropolitanas grandes de Colorado están a una hora una de otra en el Front Range, y todo lo que está al oeste sigue reglas extra. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Área de Denver y el North Front Range
El centro de empleo más grande del estado, con casitas de ladrillo antiguas, construcción nueva entre barrios viejos y muchos condominios y townhomes con HOA. Boulder, Fort Collins y Greeley están en el mismo corredor.
Región de Pikes Peak y el Southern Front Range
Bases militares, vecindarios en las faldas de las montañas y muchas subdivisiones más nuevas. Pueblo, Canon City y el Arkansas Valley están cerca.
Pueblos de montaña y el Western Slope
Vail, Breckenridge, Aspen, Telluride, Grand Junction y Durango usan el mismo contrato del estado, pero casi siempre le agregan pasos de pozo, sistema séptico e impuesto de transferencia local.
AXEN Realty en Colorado
Cada agente de AXEN en Colorado trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Kevin Risen (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma EC.100109510). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Colorado: tú lo presentas desde tu propia cuenta de eLicense; costo del estado: $5. Mira cómo transferir una licencia de Colorado, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Colorado
¿Necesito un abogado para comprar una casa en Colorado?
No. Una compañía de seguro de título o su agente normalmente hace el cierre, y el contrato mismo lo escribe la Real Estate Commission. Según la ley estatal, los servicios de cierre y liquidación son parte del negocio de títulos. Igual puedes contratar un abogado si quieres.
¿Quién escribe el contrato?
La Colorado Real Estate Commission. Tu corredor llena los espacios en blanco: precio, fechas y casillas, en el formulario actual del estado. Los corredores pueden llenar esos formularios pero no pueden redactar su propio lenguaje legal. Así los papeles son iguales en todo el estado.
¿Qué es el cargo documental?
C.R.S. 39-13-102 pone un pequeño cargo de registro del condado sobre las escrituras: un centavo por cada $100 del precio, cuando el precio pasa de $500. Lo cobra el secretario del condado. No es un impuesto de ventas, y Colorado no tiene otro impuesto de transferencia en todo el estado.
¿Mi pueblo cobra impuesto de transferencia?
La mayoría no. Unos pocos pueblos de montaña tenían uno antes de que se aprobara TABOR en 1992 y lo pudieron conservar. Los nuevos están prohibidos. El de Vail es 1%. Si compras en un pueblo turístico, pregúntale al pueblo su tasa y sus reglas actuales antes de hacer la oferta.
¿Por qué está el radón en mi contrato?
La ley estatal pone una advertencia de radón en todo contrato residencial y obliga al vendedor a compartir los resultados de pruebas anteriores, los reportes y cualquier sistema para reducirlo, más el folleto de radón del departamento de salud del estado. Hacer la prueba sigue siendo tu decisión y tu costo.
Tenemos pozo. ¿Qué tengo que hacer?
Consigue el número de permiso del pozo y la información del pozo del vendedor. Los derechos de agua, los derechos de pozo y las acciones de agua solo se transfieren si el contrato lo dice. En el cierre o antes, presenta un formulario Change in Ownership ante la Division of Water Resources.
¿Cómo se calculan los impuestos a la propiedad?
Los votantes quitaron la Gallagher Amendment en 2020, así que ahora la legislatura fija las tasas de avalúo por ley. Las casas tienen dos tasas por ahora: 7.05% para la parte escolar de tu factura y 6.80% para la parte del gobierno local. La parte del gobierno local también le quita 10% a los primeros $700,000 del valor real antes de aplicar la tasa. La tasa se aplica al valor real de tu casa para sacar el valor de avalúo, y a eso se le aplican las tasas de impuesto (mill levies) locales. Colorado ha cambiado estas tasas varias veces desde 2020, así que pide al tasador de tu condado los números actuales antes de contar con ellos.
¿Qué pasa si la inspección encuentra problemas?
Puedes terminar antes de la fecha límite de terminación por inspección (Inspection Termination Deadline), o enviar una objeción por escrito (Inspection Objection) para la fecha de objeción. Si tú y el vendedor no se ponen de acuerdo por escrito para la fecha límite de resolución (Inspection Resolution Deadline), el contrato se termina ese día de forma automática.