Bienes raíces en Florida: compra o vende con un agente local de AXEN
Florida no cobra impuesto estatal sobre el ingreso y tiene una gran exención homestead. Pero hay costos que los recién llegados no ven y que duelen: los doc stamps, el seguro contra inundaciones y contra viento, las cuotas CDD y los papeles del condominio. Aquí está lo que es igual en todo Florida y dónde buscar casas.
Ciudades de Florida que cubrimos
Cada guía cubre los vecindarios, los costos y las reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en Florida debe saber
Dos impuestos se pagan al cierre
El capítulo 201 de los Florida Statutes fija el impuesto sobre la escritura en $0.70 por cada $100 del precio en todo el estado.
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Miami-Dade es diferente: $0.60 por cada $100, más un recargo de $0.45 que no aplica a casas unifamiliares. Un préstamo nuevo suma los note stamps de $0.35 por cada $100 y un impuesto intangible de $2.00 por cada $1,000.
Aquí cierran las compañías de título, y la tarifa es fija
En Florida, agentes de título con licencia hacen los cierres y guardan el dinero del escrow.
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La Florida Office of Insurance Regulation fija la prima de riesgo del seguro de título, no la compañía: $5.75 por cada mil en los primeros $100,000 y $5.00 por cada mil después, con un mínimo de $100. Quién paga la póliza del dueño depende de la costumbre local y se escribe en el contrato.
El vendedor tiene que decirte lo que sabe
Según el caso Johnson v. Davis, un vendedor en Florida tiene que revelar los problemas que conoce, que afectan mucho el valor y que tú no podrías ver con facilidad. El vendedor también tiene que darte un resumen de aviso sobre impuestos a la propiedad antes de que firmes (Florida Statutes 689.261), porque la cuenta de impuestos del vendedor no va a ser tu cuenta de impuestos.
Ahora las inundaciones se hablan desde el principio
Desde el 1 de octubre de 2024, un vendedor tiene que revelar los daños por inundación mientras fue dueño, cualquier reclamo al seguro contra inundaciones y cualquier ayuda federal por inundación que recibió, al firmar el contrato o antes (Florida Statutes 689.302).
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Fíjate en lo que eso no cubre: el vendedor no tiene que decirte la zona de inundación. Búscala tú mismo.
Los paquetes de condominio traen dos plazos para cancelar
Al revender un condominio, el vendedor te da, a su costo, la declaración, los artículos, los estatutos y las reglas, el presupuesto y los estados financieros más recientes, las preguntas frecuentes (FAQ), el resumen de la inspección milestone, el informe de inspección de traspaso (turnover) y el estudio de reservas de integridad estructural más reciente, o una declaración por escrito de que no existe.
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Corren dos plazos, los dos en días hábiles: 7 días desde que recibes los documentos de gobierno, el presupuesto y las FAQ, y 15 días desde que recibes el resumen milestone, el informe de traspaso y el estudio de reservas. Un condominio nuevo comprado al desarrollador tiene 15 días calendario.
Una casa con HOA no es lo mismo que un condominio
Si la asociación de propietarios (HOA) es obligatoria, el vendedor tiene que darte el resumen de divulgación antes de que firmes.
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Si llega tarde, puedes cancelar dentro de 3 días calendario después de recibirlo o antes del cierre, lo que pase primero. Pero Florida no obliga a una HOA a entregar su presupuesto, sus reservas ni sus actas como lo hace con un condominio. Si los quieres, ponlo como condición en tu contrato.
La carta de estoppel y las cuotas viejas sin pagar
La asociación tiene 10 días hábiles para entregar el certificado de estoppel, y si no cumple, no te puede cobrar nada por él.
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La tarifa tiene un tope y se ajusta por inflación. Al escribir esto, el DBPR publica $299 cuando no hay nada atrasado, más $119 por un trámite urgente de 3 días hábiles y $179 cuando hay deuda atrasada. Esto importa porque el nuevo dueño responde junto con el dueño anterior por las cuotas que vencieron antes del cierre.
Tu cuenta de impuestos no es la del vendedor
Una propiedad homestead se vuelve a tasar a su valor completo el 1 de enero después de una venta.
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Después de eso, el límite Save Our Homes deja que el valor suba cada año solo 3% o el cambio del CPI (índice de precios), lo que sea menor. Pide la exención homestead con el property appraiser de tu condado antes del 1 de marzo. Para 2026 son $25,000 menos en todos los impuestos, más $26,411 menos en impuestos que no son escolares sobre el valor por encima de $50,000, y ese segundo número ahora se ajusta por inflación cada 1 de enero. En comunidades más nuevas, el cobro del CDD casi siempre viene en la misma cuenta.
¿Quién paga los costos de cierre en Florida y hay impuesto de transferencia?
Sí. Florida cobra doc stamps sobre la escritura de $0.70 por cada $100 en todo el estado (Miami-Dade tiene sus propias tarifas). Los compradores con préstamo también pagan note doc stamps de $0.35 por cada $100 y un impuesto intangible de $2.00 por cada $1,000 del préstamo. La prima del seguro de título y el tope del estoppel los fija el estado. Quién paga los doc stamps y la póliza del dueño depende de la costumbre del condado, y lo decide el contrato.
Lo que paga el comprador: 9 costos, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Note doc stamps | $0.35 por cada $100 del monto del préstamo. |
| Impuesto intangible | $2.00 por cada $1,000 del monto del préstamo. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Unos $10.00 por la primera página y $8.50 por cada página después, más $1.00 por cada nombre después de cuatro. |
| Póliza de título del prestamista | La tarifa que fija el estado, con descuento si se emite junto con la póliza del dueño. |
| Póliza de título del dueño en algunos condados | La misma tarifa del estado. Quién paga depende de la costumbre local y lo dice el contrato. |
| Cargo de cierre (settlement) | Una tarifa fija que pone la compañía de título. No la fija el estado. |
| Agrimensura (survey) | La cotiza el agrimensor. No hay precio fijado por el estado. |
| Inspecciones | Inspección de la casa más la de mitigación de viento y, en casas viejas, una inspección de 4 puntos. Esas dos las piden las aseguradoras, no la ley. |
| Impuestos, HOA y CDD prorrateados desde el cierre | Se dividen por día, como diga tu contrato. |
Lo que paga el vendedor: 8 costos, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Doc stamps sobre la escritura | $0.70 por cada $100 en todo el estado. En Miami-Dade es $0.60, más un recargo de $0.45 que no aplica a casas unifamiliares. |
| Póliza de título del dueño en la mayoría de los condados | La tarifa que fija el estado. La costumbre cambia y manda el contrato. |
| Tarifa de estoppel | Tiene un tope por ley. Los montos ajustados del DBPR a septiembre de 2026 son $299, más $179 si la cuenta tiene deuda atrasada y $119 por trámite urgente, y se ajustan cada cinco años. Es gratis si la asociación lo entrega tarde. |
| Cuotas de la asociación sin pagar hasta el cierre | Salen del libro de cuentas de la asociación. Si no se pagan, el comprador queda responsable. |
| Impuestos a la propiedad prorrateados por tus días | Se dividen por día. La cuenta real no es final hasta el otoño. |
| Pago de la hipoteca y liberación de gravámenes | La carta de saldo final (payoff) de tu prestamista. |
| Registros para dejar el título limpio | Cancelaciones de hipoteca y escrituras de corrección, a la misma tarifa por página. |
| Búsqueda de gravámenes municipales o permisos | Una tarifa de la compañía de título o de un proveedor. Depende de la costumbre. |
Quién paga los doc stamps de la escritura y la póliza de título del dueño depende de la costumbre del condado, no de la ley estatal, y cambia en Florida. Los topes en dólares que se ajustan por inflación, como la tarifa de estoppel y los montos de homestead, están vigentes a septiembre de 2026. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo funciona una compra de casa en Florida
Desde la fecha efectiva hasta el registro, la mayoría de las ventas en Florida toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no contrato.
Obtén tu pre-aprobación →- Fecha efectiva. La última persona firma y entrega. Cada plazo se cuenta desde ese día en días calendario, y si un plazo cae en fin de semana o día feriado, pasa al siguiente día hábil.
- Depósito en escrow. Mandas el depósito antes de la fecha del contrato. Si lo guarda un broker de bienes raíces, tiene que estar en la cuenta de escrow al final del tercer día hábil después de recibirlo. Esa parte es ley estatal.
- Inspecciones. Contratas a tus inspectores dentro del periodo de inspección. Pide aquí la de mitigación de viento y la de 4 puntos para que la cotización del seguro llegue a tiempo.
- Documentos de la asociación. El vendedor o la asociación entrega el paquete del condominio o el resumen de divulgación de la HOA. Al revender un condominio, corre un plazo de 7 días hábiles para cancelar desde que recibes los documentos de gobierno y el presupuesto, y otro plazo aparte de 15 días hábiles desde que recibes el resumen milestone, el informe de traspaso y el estudio de reservas. Un condominio nuevo comprado al desarrollador tiene 15 días calendario.
- Solicitud y aprobación del préstamo. Solicita rápido y cumple tus condiciones antes de la fecha de aprobación del préstamo del contrato.
- Búsqueda y compromiso de título. El agente de título pide la búsqueda y emite el compromiso. Casi siempre toma de una a dos semanas. La ley de Florida pide que la póliza se base en una búsqueda razonable.
- Estoppel y saldos. La compañía de título pide la carta de estoppel y los saldos de las hipotecas. La asociación tiene 10 días hábiles, y el certificado vale por 30 días, o 35 si se mandó por correo.
- Recorrido final. Revisas la casa justo antes del cierre.
- Cierre y registro. Todos firman, el dinero se mueve y el agente de título registra la escritura y la hipoteca con el secretario (clerk) del condado. Los doc stamps y el impuesto intangible se pagan al registrar.
Florida por región
Florida son seis o siete mercados con el nombre de un solo estado. Toca una ciudad para ver casas en venta allí.
Greater Orlando
El centro de empleos y parques temáticos de Florida Central. Una gran mezcla de casas viejas en la ciudad y vecindarios nuevos planeados, y muchos de ellos están dentro de un CDD.
Tampa Bay y el corredor de la I-4
Un mercado de empleo de ciudad grande del lado del Golfo, más una opción tierra adentro de menor costo a una hora al este. Cerca de la bahía se pregunta mucho por las zonas de inundación y la cobertura contra viento.
Costa del Golfo del suroeste de Florida
Playas del Golfo, comunidades de golf y de botes, y mucha vida en condominios y HOA. Espera paquetes de la asociación, cartas de estoppel e informes milestone en la mayoría de las ventas.
Noreste y centro-norte de Florida
Jacksonville es una ciudad costera grande con espacio para crecer. Ocala es tierra de caballos, con más terreno por cada dólar.
Emerald Coast y el Panhandle
Playas del Golfo de arena blanca, bases militares y un mercado fuerte de rentas a corto plazo. Lee con cuidado las reglas de renta y los términos del seguro.
Sur de Florida
Denso, internacional y lleno de condominios. Miami-Dade tiene su propia tarifa de impuesto sobre la escritura, y los documentos de seguridad del edificio del condominio importan aquí más que en casi cualquier otro lugar.
AXEN Realty en Florida
Cada agente de AXEN en Florida trabaja bajo un broker administrador con licencia: Jojo Quiroz (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma CQ1072954); Luisa Garcia (AXEN Realty Partners, LLC, licencia de la firma CQ1073815). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en un estado nuevo.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Florida: lo hace tu nuevo broker, o tú por escrito; tarifa del estado: sin costo. Mira cómo transferir una licencia de Florida, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Florida
¿Necesito un abogado para cerrar la compra de una casa en Florida?
No. Florida deja que agentes de título con licencia hagan el cierre y guarden el dinero del escrow, y así cierran la mayoría de las ventas aquí. Los abogados son comunes en ventas complicadas, herencias o disputas. Siempre puedes contratar uno. Pregúntale a tu agente quién va a hacer el cierre antes de firmar.
¿Puedo buscar un seguro de título más barato?
No en la póliza misma. Florida fija la tarifa del seguro de título por regla, así que la prima de riesgo es igual en todas partes para la misma cobertura. Lo que sí cambia es el cargo de cierre, el cargo de búsqueda y los extras. Pide una hoja de tarifas por escrito y compara esas líneas.
¿Por qué subió mi cuenta de impuestos a la propiedad el año después de comprar?
El valor vuelve al valor completo de mercado el 1 de enero después de una venta. Los ahorros de Save Our Homes que tenía el vendedor no vienen con la casa. La ley estatal incluso pide un aviso por escrito sobre esto antes de que firmes. Usa la calculadora del property appraiser del condado, no la cuenta vieja del vendedor.
¿Cómo obtengo la exención homestead?
Pídela con el property appraiser de tu condado antes del 1 de marzo para la casa donde vives como tu residencia permanente. Cuando la tienes, el límite Save Our Homes controla cuánto puede subir el valor tasado cada año. Si ya tenías un homestead en Florida, la portabilidad puede pasar hasta $500,000 de ahorros a la casa nueva.
Me mudo a Florida desde otro estado. ¿La votación de noviembre cambia mis impuestos?
Puede ser, y la fecha que importa es el 31 de diciembre de 2026. El 3 de noviembre de 2026, Florida vota la Enmienda 3, que subiría la exención homestead en los impuestos que no son escolares. Necesita 60% para aprobarse. Si se aprueba, las personas que ya tenían una residencia permanente en Florida el 31 de diciembre de 2026 reciben toda la exención más alta. Las personas que se muden después empiezan en $50,000 y tardan cinco años en llegar al monto completo. Así que dos vecinos con el mismo tipo de casa podrían deber montos muy diferentes. Nada cambia si no se aprueba, y nada de esto empieza antes del 1 de enero de 2027. Si planeas mudarte, pregúntale a tu agente de AXEN y a un profesional de impuestos cómo te afecta la fecha.
¿Qué es una carta de estoppel y quién la paga?
Es la declaración por escrito de la asociación con lo que se debe de la unidad al cierre. La asociación tiene 10 días hábiles para entregarla, y si llega tarde no puede cobrar por ella. La tarifa tiene un tope por ley estatal. Importa porque las cuotas sin pagar pueden pasar a ti junto con la propiedad.
¿Una HOA me tiene que mostrar su presupuesto y sus reservas antes de comprar?
No. Florida pide que el vendedor de un condominio entregue el presupuesto, los estados financieros y el estudio de reservas. El capítulo de las HOA no pide nada de eso para una casa. Solo el resumen de divulgación. Si quieres el presupuesto, las reservas o las actas, ponlo como condición en tu contrato. Esa es la mayor diferencia entre condominio y HOA en Florida.
¿Qué es un CDD y cómo sé si una casa tiene uno?
Un Community Development District (distrito de desarrollo comunitario) cobra cuotas para pagar calles, tuberías de agua y amenidades en comunidades nuevas. Casi siempre aparece en la cuenta de impuestos del condado, además de los impuestos a la propiedad normales y las cuotas de la HOA. Revisa la cuenta de impuestos y el registro del property appraiser del condado antes de hacer la oferta.
¿Qué son las inspecciones de 4 puntos y de mitigación de viento?
Ninguna la pide la ley. Las piden las aseguradoras. La de 4 puntos revisa el techo, la electricidad, la plomería y el aire acondicionado y calefacción (HVAC), casi siempre en casas viejas. El informe de mitigación de viento documenta cómo están el techo y las aberturas. La ley de Florida obliga a las aseguradoras a dar descuentos por cosas que resisten el viento, así que ese informe muchas veces se paga solo.