Bienes raíces en Miami, FL: compra o vende con un agente local de AXEN
Miami-Dade es el único condado de Florida con su propia tasa de impuesto a las escrituras y su propio programa de inspecciones periódicas de edificios. Aquí los edificios viejos se vuelven a certificar según un calendario del condado, aparte de la regla más nueva del estado. El condado también tiene su propio mapa de elevación por inundaciones, además del mapa federal. Esas tres cosas cambian tus costos de cierre, tus reservas y qué tan alto tienes que construir.
¿Cuáles son los vecindarios más populares de Miami?
Algunos vecindarios populares de Miami son Brickell, Coconut Grove, Little Havana, Coral Way, Edgewater y Wynwood. Cada uno tiene precios distintos, así que pídele a tu agente las ventas recientes en los que te gustan.
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¿Qué debes saber antes de comprar una casa en Miami?
En Miami-Dade, los edificios deben pasar una revisión de seguridad a los 30 años, y antes en algunos condominios cerca de la costa, y luego cada 10 años. Pide el último reporte antes de firmar. Miami-Dade también cobra un impuesto a las escrituras más alto en todo lo que no sea una casa unifamiliar, y muchas casas usan tanque séptico.
Las reglas que aplican en todo Florida están en la página de Florida. Estos son los detalles de Miami que más confunden a la gente.
Obtén tu pre-aprobación →- Recertificación del condado, no la regla del estado. Según el Miami-Dade County Code, los edificios tierra adentro se vuelven a certificar a los 30 años. Los edificios de condominios y cooperativas de tres pisos o más, a menos de tres millas de la costa, construidos en 1998 o después, empiezan a los 25 años. Después, cada 10 años, para siempre.
- La ciudad de Miami tiene su propia versión. El Building Department de la ciudad maneja la recertificación y manda los casos atrasados a su unidad de Unsafe Structures (estructuras inseguras). Eso puede significar una infracción civil, un proceso para declarar el edificio inhabitable y costos diarios. Pide el último reporte del edificio antes de firmar el contrato.
- Miami-Dade tiene su propia tasa de impuesto a las escrituras. Florida la fija en $0.60 por cada $100 aquí, y Miami-Dade County agrega un recargo de $0.45 por cada $100 en todo lo que no sea una casa unifamiliar. Un dúplex, un edificio pequeño de apartamentos o un terreno comercial paga más impuesto a las escrituras en Miami-Dade que el mismo negocio en cualquier otra parte de Florida. Eso es el impuesto, no la tarifa de registro del secretario del condado, que se cobra aparte por página.
- El cambio de tanque séptico a drenaje es un programa activo del condado. Miami-Dade cuenta unos 120,000 sistemas sépticos y dice que unos 9,000 ya están en riesgo con el nivel actual del agua subterránea, y que serán unos 13,500 para 2040. El programa Connect 2 Protect está llevando el drenaje, empezando en la zona de Little River. Pregunta si viene una conexión a tu propiedad y cuánto costaría.
- El condado tiene su propio mapa de criterios de inundación. Miami-Dade publica una elevación llamada County Flood Criteria que fija la altura mínima del terreno terminado y de los pisos, y el código local usa la más alta entre ese mapa y la parte más alta de la calle. Esto se suma a FEMA, no lo reemplaza.
¿Qué debes hacer antes de vender una casa en Miami?
Antes de vender en Miami, ten listo el reporte de recertificación de seguridad del edificio, porque los prestamistas y los compradores lo piden. Busca permisos abiertos desde temprano, porque terrazas, ventanas y cambios de aire acondicionado sin permiso suelen atrasar las ventas. Si usas tanque séptico, averigua si va a llegar el drenaje a tu calle.
Ten el reporte de recertificación a la mano.
Si al edificio le toca o ya se le pasó la fecha, los prestamistas y los compradores lo van a pedir. Si falta el reporte, puede convertirse en un caso de estructura insegura, que es mucho peor que una multa normal de código.
Busca permisos abiertos desde temprano.
Las terrazas, ventanas y cambios de aire acondicionado sin permiso son lo que más atrasa las ventas en Miami. Resuélvelos antes de poner la casa en venta, no después de la inspección.
Si usas tanque séptico, adelántate.
Los compradores ya preguntan por Connect 2 Protect. Averigua si hay drenaje planeado para tu calle y cuánto costaría la conexión.
Preguntas sobre bienes raíces en Miami
¿Qué es esa recertificación de la que tanto oigo?
Miami-Dade exige que un ingeniero o arquitecto inspeccione y vuelva a certificar los edificios viejos. Los edificios tierra adentro empiezan a los 30 años. Los edificios de condominios cerca de la costa de tres pisos o más pueden empezar a los 25. Después, cada 10 años. Es un programa del condado, no el del estado.
¿Por qué mi costo de registro es distinto en Miami?
Según las reglas del Florida Department of Revenue, el impuesto a las escrituras en Miami-Dade es de $0.60 por cada $100. Lo que Miami-Dade agrega por su cuenta es un recargo de $0.45 por cada $100 en propiedades que no son casas unifamiliares, y es el único condado de Florida que puede cobrarlo. Por eso un edificio pequeño de apartamentos o un terreno comercial paga más impuesto a las escrituras aquí que en cualquier otra parte del estado.
¿Hay tanques sépticos en Miami?
Sí, unos 120,000 en todo el condado. El condado dice que miles ya están en riesgo por el agua subterránea alta. Connect 2 Protect está llevando líneas de drenaje, empezando en Little River. Pregunta si tu calle está en una fase planeada y cuánto te costaría la conexión.
¿Qué tan alto tiene que estar mi piso?
Miami-Dade publica su propio mapa County Flood Criteria, y el código local usa la más alta entre esa elevación y la parte más alta de la calle frente a tu casa. Se suma al mapa de FEMA, así que revisa los dos antes de planear una remodelación.
¿Qué pasa si un edificio no hace su recertificación a tiempo?
La ciudad de Miami manda esos casos a su unidad de Unsafe Structures. Eso puede llevar a una infracción civil, un proceso para declarar el edificio inhabitable y costos diarios que pagan los dueños. Siempre pide el último reporte y cualquier aviso abierto antes de firmar contrato por una unidad.
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